| O condomímio de todo e qualquer imóvel é constituído por dois órgãos administrativos: A Assembleia de Condóminos e o Administrador. A Assembleia de Condóminos, constituída por todos os condóminos, é um órgão colegial, com poderes de carácter deliberativo, de controlo, de aprovação e de decisão final sobre todos os actos de administração.O Administrador, nomeado e exonerado pela Assembleia de Condóminos, cargo desempenhado por condóminos ou terceiros, é um órgão executivo, procedendo, pois, à execução das deliberações da Assembleia de Condomínos e à adopção das medidas necessárias à manutenção da vida do edifício no seu dia-a-dia. |
8. Quando se reúne a Assembleia de Condóminos?
Por lei, a assembleia de condóminos deve reunir-se, na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas referentes ao ano transacto e para aprovação do orçamento das despesas a efectuar no presente ano – Assembleia Condóminos Ordinária.
Não obstante, a assembleia de condóminos reunirá sempre que for convocada, seja pelo administrador ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido – Assembleia Extraordinária de Condóminos.
Por regra, cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem correspondente à sua fracção ou fracções.
Os condóminos podem ser representados por procurador.
9. Como se convoca a Assembleia de Condóminos?
A assembleia é convocada por carta registada ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos.
A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos. A lei não impõe qualquer local para as sessões se realizarem.
10. Quem desempenha o cargo de Administrador?
O administrador é eleito e exonerado pela assembleia de condóminos, podendo o cargo ser desempenhado por um dos condóminos ou por terceiro, sendo o período de funções, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.
Se a assembleia de condóminos não eleger o administrador será este nomeado pelo Tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos.
O administrador pode, também, ser exonerado pelo Tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções.
O cargo de administrador é remunerável. O administrador mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.
11. Se a Assembleia não eleger o Administrador?
Se a assembleia de condóminos não eleger o administrador, e este não houver sido nomeado judicialmente, as correspondentes funções são, obrigatoriamente, desempenhadas a título provisório pelo condómino cuja fracção ou fracções representem a maior percentagem do capital investido, salvo se outro condómino tiver manifestado vontade de exercer o cargo e comunicado tal propósito aos demais.
Na circunstância de existir mais de um condómino em igualdade de circunstância, as funções recaem sobre aquele a que corresponda a primeira letra na ordem alfabética utilizada na descrição das fracções do registo predial.
12. Quais as funções do Administrador?
Compete ao administrador, além de outras funções que, eventualmente, lhe sejam atribuídas pela assembleia: convocar a assembleia de condóminos, elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano, verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio , cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns, exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas, realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns, regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum, executar as deliberações da assembleia, representar o conjunto de condóminos perante as autoridades administrativas, prestar contas à assembleia, assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio e guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.
O administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiros, na execução das funções que lhe competem ou quando autorizado pela assembleia.
Dos actos do administrador cabe recurso para a assembleia que neste caso pode ser convocada pelo condómino recorrente.
13. Em que consiste o Regulamento do Condomínio?
É um documento que serve de base à vida do dia-a-dia do condomínio. Nele se estipulam as relações entre os condóminos e a administração do prédio. Desse regulamento devem constar, por exemplo, a identificação dos condóminos, os deveres e os direitos dos mesmos, as partes comuns do imóvel e os tipos de encargos, a alteração do uso das fracções, o serviço de limpeza, o porteiro, os seguros, o funcionamento da assembleia geral, os poderes do administrador, a forma de resolução dos litígios, entre outras coisas.
14. É obrigatório existir um Regulamento do Condomínio?
Havendo mais de quatro condóminos e caso não faça parte do título constitutivo deve ser elaborado um regulamento do condomínio disciplinando o uso, a fruição e a conservação das partes comuns. Enquanto este não existir aplicam-se todas as disposições que regulam a propriedade horizontal.
A feitura do regulamento compete à assembleia de condóminos ou ao administrador, se aquela o não houver elaborado.
O Regulamento do Condomínio é, pois, obrigatório independentemente de haver ou não unanimidade dos condóminos quanto à determinação de o elaborarem.
Refira-se, ainda, que o Regulamento do Condomínio não pode apresentar nenhuma cláusula que restrinja algum direito dos condóminos que não seja justificada pelo destino assegurado pelo imóvel. Uma cláusula dessa natureza será tida como não escrita e considerada nula.
| Acórdão da Relação de Lisboa, de 24 de Abril de 1997 (R. 825/96), Colectânea de Jurisprudência, 1997, 2, 126“I – A colocação, num prédio urbano, de uma conduta de exaustor e evacuação de fumos constitui inovação nos termos e para os efeitos do artigo 1425.º do Código Civil, portanto, qualquer condómino do prédio alegadamente afectado tem legitimidade para propor acção judicial a esse respeito.
II – O facto de uma pessoa ter autorização administrativa ou, até de uma assembleia de condóminos para laborar produzindo fumos e gorduras não lhe permite incomodar, com isso, pessoas discordantes, com isso prejudicadas.” |
15. Conservação: que percentagem paga cada condómino?
As despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do móvel e ao pagamento de serviços de interesse comum são suportadas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.
As despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento do condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificados e justificados os critérios que determinam a sua imputação.
16. Beneficiação: quanto cabe pagar a cada condómino?
As despesas com as inovações ficam a cargo dos condóminos nos mesmos termos referidos para as obras de conservação (ver resposta à questão n.º 15). Os condóminos que não tenham aprovado a inovação são obrigados a concorrer para as respectivas despesas, salvo se a recusa for judicialmente havida como fundada, considerando-se como tal as obras que tenham a mesma natureza voluptuária ou não sejam justificáveis à importância do edifício.
17. Como actuar face a reparações indispensáveis e urgentes?
É o administrador, como órgão executivo das deliberações da assembleia de condóminos ou como zelador do bens comuns, que incumbe realizar, quer as inovações aprovada, quer as obras necessárias à conservação ou fruição das partes comuns do edifício.
Todavia, na sua falta ou impedimento, as referidas obras podem ser da iniciativa de qualquer condómino (ex. rompimento da canalização do gás ou da água, ameaça de desmoronamento dum muro, entre outras).
| Acórdão da Relação de Lisboa, de 29 de Janeiro de 1998 (R. 172/98), Colectânea de Jurisprudência, 1998, 1, 106“I – Têm força executiva os “títulos” a que seja atribuída força executiva.
II – Na redacção da reforma do CPC pelos D.L. 329-A/95, de 12-12 e 180/96, de 25/09 a palavra “títulos” foi substituída por “documentos”. III – Estão, neste caso, as actas da assembleia de condomínio onde se delibere sobre despesas, disposição de natureza processual não revogada pelo art. 3.º do D.L. n.º 47.344, de 25-11-66, que aprovou o actual Código Civil” |
Esta é uma questão que, geralmente, é consagrada no regulamento do condomínio, no qual inclusive poderá admitir-se a possibilidade de eleição de um administrador adjunto para apoiar o administrador e exercer o seu cargo, quando este por motivos de força maior esteja impedido de o assumir.
18. É obrigatório existir um seguro de incêndio?
Quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns, é obrigatória existência de um seguro contra o risco de incêndio do imóvel. O seguro deve ser celebrado pelos condóminos. No entanto, quando os condóminos o não hajam feito dentro do prazo e pelo valor que, para o efeito, tenha sido fixado em assembleia, o administrador tem de o efectuar. Neste caso, ficará o mesmo com direito de reaver deles o respectivo prémio.
O seguro em causa tem de ser actualizado anualmente e se, porventura, a assembleia não aprovar o montante da actualização, deve o administrador actualizar o seguro de acordo com o índice publicado trimestralmente pelo Instituto de Seguros de Portugal.
19. É obrigatório existir um fundo comum de reserva?
Para custear as despesas de conservação do edificio ou conjunto de edifícios é obrigatória a constituição, em cada condomínio, de um fundo comum de reserva. Cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas despesas de condomínio.
O fundo comum de reserva deve ser depositado em instituição bancária, competindo ao administrador e à assembleia de condóminos a respectiva administração.
| CARTA PARA CONVOCAR A ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS
(Carta registada com aviso de recepção ou aviso convocatório com recibo de recepção assinado pelo condómino) Exmo(a). Senhor(a) Data Venho, por este meio, convocar V. Exa. Para a Assembleia de Condóminos do prédio, em regime de propriedade horizontal, sito na ………………………………………………………….. em …………………………………………………, que se irá realizar no dia .………../…………/1999, pelas ……………horas, no ………………………………………………., nos termos do Art. 1432.º do Código Civil, com a seguinte ordem de trabalhos: a) Discussão e aprovação das contas do ano de 1998 e do orçamento para 1999; b) ………………………………………………………..; c) …………………………………………………………; d) Assuntos de interesse geral. Certo da sua comparência, apresento os meus melhores cumprimentos,
O ADMINISTRADOR assinatura
|
Margarida Grave
Advogada
Jurista da ALP
Slideshow
