| – Direito dos interessados receberem gratuitamente fotocópia simples dos registos lavrados;– Tramitação dos pedidos de registo efectuados pelos notários quando solicitados a fazê-los;– Obrigatoriedade da notificação aos interessados do despacho de qualificação dos registos como provisórios por natureza;
– Mitigação das exigências de harmonização entre a descrição e a matriz predial; – Faculdade de opção entre o recurso hierárquico e o recurso contencioso (no âmbito da impugnação de actos dos conservadores); – Possibilidade de o registo ser pedido por advogados ou solicitadores sem necessidade de os mesmos exibirem procuração para o efeito, assim como todos os que tenham poderes de representação para intervir no respectivo título. |
Com intuito de adoptar medidas de simplificação e de desburocratização na área do registo predial foi alterado o respectivo código, aprovado pelo D.-L. n.º 224/84, de 5 de Julho, por forma a adequá-lo às necessidades do comércio jurídico.
Porém, ao elencarmos as novidades acima transcritas não podemos descurar que agora, define-se o conceito de “terceiros” para efeitos de registo, pondo-se, assim, termo a divergências jurisprudenciais geradoras de insegurança sobre a titularidade dos bens – art. 5.º do Código do Registo Predial.
Debrucemo-nos, pois, sobre esta questão chave, no âmbito do registo predial, e analisemos as diferentes teses defendidas.
A aquisição do direito de propriedade sobre imóveis está sujeita a registo – art. 2.º, n.º 1, alínea a), do Código do Registo Predial. Como o está igualmente a penhora – art. art. 2.º, n.º 1, alínea n), do mesmo diploma. Os factos sujeitos a registo só produzem efeitos contra terceiros depois da data do registo. Assim, pretendendo-se que a eficácia do contrato de compra e venda de bens imóveis não fique confinada ao plano interno, há que levar ao registo, pois este é pressuposto da sua eficácia relativamente a terceiros.
Enquanto o acto não figurar no registo, o alienante aparece, em relação a terceiros, como o titular do direito que transferiu por mero efeito do contrato de alienação. O que se deve porém, entender por terceiros para efeitos do registo predial?
O Supremo Tribunal de Justiça por seu Acórdão de 18 de Maio de 1999, publicado no Diário da República n.º 159/99, I série A, de 10 de Julho, veio decidir com sentido unificador de jurisprudência qual o sentido do conceito “terceiros”, para efeitos do artigo 5.º do Código do Registo Predial.
Numa perspectiva conceptual assente, fundamentalmente, na autoridade do mestre Manuel de Andrade, seguida tradicionalmente pela jurisprudência, “terceiro” é aquele que adquiriu de um autor comum direitos incompatíveis. Para o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça (S.T.J.) de 17 de Fevereiro de 1994, “terceiro é aquele que tenha a seu favor a inscrição registal de um direito e, por isso mesmo, não possa ser afectado pela produção dos efeitos de um acto que esteja fora do registo e com ele seja incompatível”.
Nesta última acepção, o conceito ultrapassa a restritividade do posicionamento tradicional. A este respeito, Antunes Varela entende que, se é certo o conceito de terceiro, para efeitos de registo predial, ele não abrange quem, sobre determinada coisa, adquiriu direitos incompatíveis de sujeitos diferentes: “já não é exacto que só deva falar-se de terceiros quando exista um transmitente ou alienante comum”.
Deste modo, ainda no entender deste ilustre profesor, no conceito de “terceiro” devem incluir-se aqueles que sobre uma coisa alienada pelo seu titular “adquiram contra este, mas sem o concurso da sua vontade, direitos de natureza real através de actos permitidos por lei, em regra actos judiciais ou que assentem numa decisão judicial”.
Também Vaz Serra entendia que o penhorante é terceiro para efeitos de registo predial, tal como qualquer titular de um direio real de garantia. Assim, se entre um credor com hipoteca judicial (sujeita a registo, como é evidente) e o comprador do mesmo imóvel prevalece o direito primeiramente registado, “pela mesma razão, as alienações ou onerações sujeitas a registo e registadas depois do registo da penhora não devem prevalecer sobre o direito do penhorante que poderá ser pago pelo produto da coisa penhorada, com preferência a qualquer titular de direito sobre esta registado, após o registo da penhora”.
Sem dúvida, um acórdão unificador de 20 de Maio de 1997 recolhe plenamente a intenção expressa no já referido artigo 1.º do Código do Registo Predial: publicitar a situação jurídica dos prédios para alcançar segurança no comércio jurídico imobiliário.
Contudo, esta é uma meta ideal que o presente estado legislativo não permite alcançar. A segurança resultante de um acto que a generalidade das pessoas não assimila bem (os efeitos da falta de registo) é contrariada pela insegurança e intranquilidade do reverso da situação: após a compra, pagar e cumprir formalidade, essa sim, ritologia bem assimilada e integrada no acervo cultural das populações, consubstanciada em escritura no notário, depara-se, surpreendentemente, com o objecto da compra a pertencer a outrem, por efeito constitutivo de um registo, com a agravante de poder perder-se o valor do preço escrupulosamente pago.
Quer dizer: a doutrina do acórdão, uniformizador de jurisprudência, de 20 de Maio de 1997, radical e provocatória, intrinsecamente apelativa de uma esperada actuação urgente por arte do legislador, complementar-se-ia desta forma prontamente interventiva, assim colmatando os inerentes e intoleráveis inconvenientes. O acórdão foi subscrito na convicção de que os órgão legislativos se moveriam naquele sentido.
As desvantagens desvanecer-se-iam, por exemplo, legislando-se de forma a tornar o registo obrigatório, estabelecendo-se a obrigatoriedade de imediata comunicação pelo notário ao conservador do registo predial de que uma escritura acabara de ser celebrada.
Muito tempo decorreu já e não se vislumbra qualquer intenção legislativa. Mesmo assim, porém, com o estabelecimento da obrigatoriedade do registo, a maior parte das questões conexionadas com o conceito de terceiro, e que emergem precisamente do processo executivo respeitante a bens anteriormente alienados, esfumar-se-iam, nomeadamente quanto a prédios urbanos. Aliás, a falta do cadastro predial e os seus inerentes efeitos sempre se atenuariam com a salvaguarda do carácter presuntivo do registo.
Pretende-se, com a publicidade registral, informar os terceiros acerca das titularidades sobre os prédios, a fim de evitar que sejam feitas aquisições a quem não tenha legitimidade para alienar.
O que importa, em suma, é realçar que terceiros são apenas os que estão em conflito entre si, o que só se verifica quando o direito de um é posto em causa pelo outro, pressupondo-se que o transmitente ou causante é o mesmo. Alienando-se bens que não são do devedor, eles não constituem garantia comum do crédito. A presunção derivada do registo deve, pois, ser sempre refutável.
“Terceiros”, para efeitos de registo são aqueles que tenham adquirido de um autor comum direitos incompatíveis entre si, consagra-se, agora, no art. 5.º do Código do Registo Predial.
Continua inteiramente válida a justificação deste conceito restrito de terceiros, que foi dada por Manuel de Andrade: não existe cadastro geométrico dos prédios urbanos, o dos prédios rústicos não abrange todo o país e não é rigoroso e o que se regista são actos de tansmissão com base em título que pode ser bem pouco fiável, nomeadamente pelo que respeita aos casos de justificação judicial, justificação notarial (em que se permite que se supere o princípio do trato sucessivo) e habilitação de herdeiros.
Em consequência do registo não ser constitutivo, pode dar-se o caso de o titular inscrito haver transmitido o seu direito a um primeiro adquirente, deixando aquele de ser titular do direito.
Deste modo, e enquanto se mativer a legislação de que dispomo, é, pois demasiado arriscado adoptar o referido conceito amplo. É claro que seria desejável emprestar sempre toda a seurança a um acto constante do registo, nomeadamente se efectivado por intermédio de processo judicial, mas tal não pode acontecer à custa da imolação sistemática de princípios jurídicos substantivos fundamentais.
Aliás, normalmente, essa segurança existe, sempre que à venda forçada embora, corresponde uma compra, de um mesmo transmitente. Isto sem prejízo de a venda judicial poder ser anulada, a pedido do comprador, no quadro estabelecido no artgo 908.º do Código de Processo Civil, ou de não produzir efeitos, caso proceda a reivindicação de proprietário ou ocorram as outras circunstâncias mencionadas no art.º 909.º do Processo Civil.
Pode dizer-se: quem não regista não merece protecção porque a negligência ou a ignorância devem ser sancionadas.
Aqueles atributos negativos podem reduzir-se a mera ingenuidade emergente da convicção de que todos os concidadãos agem de forma eticamente correcta, o que merece alguma compreensão. Por outro, se à negligência não é devida protecção, porque há-de merecê-la a diligência oportunista, sobretudo a de má fé, intencional, dolosa? Tal diligência assume, ou poderá assumir, aspectos intoleráveis por parecer que, aceitando-a, se intriga ou e premeia a “trapaça rastera”.
Afigura-se, pois, prudente e sensato, no contexto delineado, o regresso ao conceito tradicional de “terceiros” e respectiva consagração no art. 5.º, n.º 4 do Código do Registo Predial.
Margarida Grave
*Advogada
Jurista da ALP
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