2.º CONGRESSO NACIONAL DE AVALIAÇÃO NO IMOBLIÁRIO
PRESENÇA DA ALP
| Este importante Congresso foi organizado pela APAE, Associação Portuguesa de Avaliações de Engenharia e nele estiveram presentes o Presidente da nossa Associação Eduardo Carvalho da Silva, que tomou lugar na mesa de honra, e Dra. Margarida Grave, Advogada, Jurista da ALP e nossa colaboradora, que apresentou uma comunicação com o tema “O Abuso do Direito no Arrendamento”.O Congresso decorreu nos dias 25, 26 e 27 de Setembro, respectivamente na Universidade do Minho, Fórum da Maia e Fundação Cupertino de Miranda com a presença de membros do Governo e um impressionante naipe de | individualidades ligadas aos Municípios, às Universidades, às instituições do Imobiliário, à Banca, à vida empresarial, etc.Foram discutidos importantes temas, como o trabalho da Comissão da Reforma Fiscal sobre o Património, liderada pelo Dr. Medina Carreira, a Contribuição Autárquica, o Código de Avaliações e outros de grande actualidade.
A COMUNICAÇÃO DA JURISTA DA ALP – Do trabalho apresentado pela Dra. Margarida Grave salientamos alguns passos mais significativos: |
O ABUSO DO DIREITO NO ARRENDAMENTO
“O Direito cessa onde o abuso começa”
Planial
“Não há razões que levem a crer (não obstante as vozes enganadoras das sereias que continuam a entoar seus cantos nos pavilhões da utopia) no afrouxamento da luta permanente que, há já bem mais de um século, foi iniciada em Portugal pela Associação Lisbonense de Proprietários (ALP), decididamente empenhada na defesa intransigente dos direitos dos seus associados.
Estes direitos representam elevados valores humanos que, desde o ideal supremo de Justiça até à autêntica Igualdade das pessoas, passando pelo viaduto incontornável da Verdade, sempre fundamentaram a grandeza do Direito como factor da disciplina social, tendo nomeadamente em vista, quer a correcta e firme aplicação da Lei aos incessantes conflitos da vida real entre os indivíduos e as instituições, na área confinada da jurisprudência, quer o perfeito exercício da actividade legislativa, com a promulgação das normas que, sendo justas ou, pelo menos, equânimes na sua substância, sejam ao mesmo tempo tão claras e acessíveis quanto possível para os cidadãos seus destinatários.
Variadas e não raras as vezes suscitam-se questões, relativamente aos contratos celebrados antes da entrada em vigor do Regime de Arrendamento Urbano (RAU), fonte de graves conflitos entre senhorios e inquilinos, tendo por base as obras que o inquilino pretende ver realizadas no local arrendado, a expensas do senhorio.
Em nosso entendimento, encontrando-se os proprietários, há quase nove décadas, sujeitos ao mais iníquo sistema de esbulho perpetrado por um Estado que se diz de Direito, servindo-se inclusivamente os sucessivos governos dos proprietários para simularem uma capacidade de gestão que nunca tiveram, afigura-se-nos possível o recurso, através dos tribunais, à figura do Abuso do Direito, consagrada no nosso Direito Civil, a fim de não se permitir que, pelo menos, os inquilinos continuem a exigir obras aos senhorios, em condições atentatórias de qualquer princípio constitucionalmente consagrado.
Assim, numa época de notória desorientação nos espíritos, em que algumas nuvens carregadas se acastelam sobre a futura evolução do Direito do Arrendamento, do ponto de vista jurídico, propomo-nos divulgar, nesta breve comunicação, um caminho a seguir pelo proprietário, de modo que, pelo menos, o inquilino não continue a desvituar o real sentido e alcance da legislação vigente na matéria, permitindo que o Direito seja exercido em termos clamorosamente ofensivos da Justiça.
CORRECÇÃO DAS LEIS
INJUSTAS OU INCONVENIENTES
É bastante delicada e digna de meditação dos juristas o desenvolvimento de um direito jurisprudencial que demonstrou, com base na boa fé, capacidades dogmáticas reais as quais permitem atingir um dos níveis mais nobres e delicados da cultura jurídica actual: o da correcção das leis injustas ou inconvenientes.
Todavia, quando se recorre ao tribunl, ocorre-nos o risco do arbítrio judicial e o nosso sentimento de justiça não resiste a soltar um grito de alarme. Porém, entre permitir a criação de uma situação particularmente injusta pelo funcionamento cego e taxativo da norma (exigir ao senhorio obras quando o locado lhe proporciona um rendimento, por vezes, negativo depois de deduzidos os encargos inerentes) e procurar evitá-la confinando ao juiz a “iuris legitimi emendatia” (Aristóteles), a escolha não se afigura racionalmente difícil.
A lei não se confunde com o Direito. Uma dogmática jurídica, radicada na cultura que a suporte e na segurança das convicções científicas dos juristas que a sirvam, coloca, entre a fonte e a solução do caso concreto, um percurso que nenhuma lei pode dispensar e que o legislador não pode corromper.
A boa fé permite a consolidação no sistema jurídico dessa dogmática que, e não apenas na lei, tenha a sua força.
Por outro lado, a boa fé, pela sua vocação expansiva, pode ser chamada a intervir em qualquer caso. As codificações evoluídas quando, como a portuguesa, admitam, por exemplo, a possibilidade de exercícios abusivos dos direitos, reconhecem as pontencialidades moderadoras e correctoras da boa fé no domínio da lei estrita.
A TEORIA DE ABUSO DO DIREITO
A necessidade de uma teoria sobre o abuso do direito resulta de o Direito, em quase todos os países civilizados, ser formulado, principalmente, sob forma de normas gerais e abstractas e não ditadas para cada caso pelo juiz. Daí a possibilidade de tais normas, na sua aplicação aos casos concretos, conduzirem a soluções violentas e injustas: elas são estabelecidas para uma generalidade de casos, mas pode acontecer que, devido às circuntâncias especiais de alguns deles, a sua aplicação a estes dê resultados chocantes com o sentimento jurídico dominante. E, se esta contradição atinde um elevado grau, é razoável que exita um meio de evitar as consequências da estreita aplicação da norma.
O meio que, nesta orienação, mais tem sido utilizado é a teoria de abuso do direito, a qual já começa a ter consagração significativa no domínio do direito do arrendamento, especialmente na delicada situação de obras impostas aos proprietários cujos rendimentos prediais são “negativos”, isto é, cujos rendimentos são insuficientes para fazer face às despesas de manutenção e conservação do imóvel.
Assim, a problemática da teoria de abuso do direito pode formular-se nos seguintes termos gerais: deve considerar-se legítima qualquer actuação do titular de um direito desde que ela se contenha, formalmente, no âmbito do conjunto dos poderes, ou das faculdades que a ordem jurídica define como conteúdo desse direito? Ou, pelo contrário, a simples conformidade formal dessa actuação com tal conteúdo não exclui que o comportamento respectivo possa ser negativamente valorado pelo Direito?
O ABUSO DO DIREITO NO ARRENDAMENTO – OBRAS
Na sequência do exposto, elaborámos uma pesquisa de aplicação do abuso do direito do arrendamento, na sua vertente relativa a obras em prédios locados, dado o especial melindre da situação. Elegemos um caso prático recente e elucidativo, que passaremos a comentar:
Acórdão da Relação de Coimbra de 29 de Outubro de 1996 (R. 373/96), Col. de Jurisprudência, 1996, IV, 43.
“I. Sendo a renda mensal de 2.000$00, haverá exercício abusivo do direito quando se pedem ao senhorio obras de conservação ordinária do locado, cujo custo mínimo será de um milhão de escudos, podendo atingir mesmo os seis milhões.
II. Pois, se a lei obriga o senhorio a realizar obras no arrendamento, não pode ter deixado de representar que tal obrigação não podia ser ilimitada, e que deveria sempre preservar-se um mínimo de equilíbrio prestacional, sem o qual se não cumpre o fim sócio-económico visado pelo contrato”.
Vejamos:
– O Código Civil, no seu Art. 334.º, dá-nos a noção de abuso do direito: “é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”.
Não obstante se conceder já largo crédito à teoria de abuso do direito, em plena vigência do Código Civil de 1967, só no Art. 334.º do actual Código veio esta teoria obter consagração expressa e a impor assim, por claro imperativo, a árdua adaptação da mentalidade positiva à vivência dos valores reconhecidos neste preceito: é vontade da lei que, no exercício de um direito (de todo e qualquer direito), se não ultrapassem manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
A iluminação omnipresente desta norma em todos os casos submetidos à jurispurdência dos tribunais determinará, pois, o uso constante de uma óptica de cariz eticizante a reclamar o aprofundamento dos problemas práticos do mundo jurídico.
Para que o exercício do direito seja abusivo, é preciso que o titular, observando embora a estrutura formal do poder que a lei lhe confere, exceda manifestamente os limites que lhe cumpre observar, em função dos interesses que legitima a concessão desse poder. É preciso, como acentuava M. Andrade, que o direito seja exercido “em termos clamorosamente ofensivos da justiça” (Das Obrigações em Geral”, Vol. I, 498-499).
Não é necessária a consciência por parte do agente, de se excederem com o exercício do direito os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pleo fim social ou económico desse direito; basta que, objectivamente, se excedam tais limites.
Porém, não basta que o exercício do direito cause prejuízos a outrem. A reclamação do crédito pelo credor abastado ao devedor, em má situação económica, será contrária aos interesses deste. Mas, neste caso não haverá, em princípio, abuso do direito, visto a atribuição do direito traduzir deliberadamente a supremacia de certos interesses sobre outros interesses com eles conflituantes.
Para que exista abuso do direito é, sempre necessária a existência de uma contradição entre o modo ou o fim com que o titular exerce o direito e o interesse ou interesses a que o poder nele consubstanciado se encontra adstrito.
No caso dos autos em apreço: (…) Mesmo que se realizassem os trabalhos mais urgentes – que pelo quadro negro carreado pela Ré seriam insuficientes – teriam os senhorios (e os futuros senhorios) que receber rendas durante muitos anos para haver recuperação do investimento. Quase nas calendas gregas!
Ora o Art. 334.º do Código Civil diz que é ilegítimo o exercício de um direito quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
Aquele que age em abuso de direito invoca um poder que formalmente não tem fundamento material.
A exigência das ditas obras ofende objectivamente a justiça, só aparentemente existindo o direito subjectivo à sua realização que, a ser levada a cabo, afrontaria as sãs e rectas consciências jurídicas, o sentimento jurídico dominante que seguramente contagiou o legislador.
Finalmente esgrime-se que, feitas as obras, poderá haver aumento do quantitativo da renda. Mas isso seria possível apenas quanto a obras de conservação extraordinárias ou de beneficiação (cfr. Art.31.º do RAU) e a própria Apelante qualifica as obras pretendidas de conservação ordinária. E duvida-se que o aumento da renda desse para cobrir os encargos bancários a contrair para o necessário investimento” (…).
SANÇÃO DO ACTO ABUSIVO
Mas, em que consiste concretamente a consequência sancionatória do acto abusivo ?
TRIBUNAIS CONDENAM INQUILINOS ABUSADORES
Relativamente à aplicação da figura de abuso do direito do arrendamento, na sua vertente de obras exigidas pelo inquilino ao senhorio no locado, constata-se que os tribunais estão efectivamente a “puxar as orelhas” aos inquilinos abusadores. É notória a afirmação de uma corrente jurisprudencial que sustenta dever ser ponderado o sacrifício patrimonial que a execução das obras representa para o senhorio, cotejando tal valor com o da retribuição auferida.
Analisemos os seguintes casos:
Em suma, do exposto pretendemos demonstrar que o contrato de arrendamento constitui um negócio bilateral e oneroso, isto é, a atribuição patrimonial de um dos contraentes há-de, pois, ter como contrapartida a atribuição patrimonial do outro. Há que preservar a relação de equivalência entre as prestações, sem o que o contrato perde o seu sentido e características originais. O princípio do equilíbrio das prestações, aflorado no Art. 237.º do Código Civil, tem de ser respeitado enquanto princípio geral de direito.
Não obstante, o Provedor de Justiça, recentemente, num trabalho intitulado “Estudo sobre os condicionalismos administrativos e legislativos da situação da degradação do património habitacional edificado do concelho de Lisboa” dirige entre outras, uma recomendação à Câmara Municipal de Lisboa no sentido de introduzir medidas organizatórias que lhe permitam cumprir e fazer cumprir o dever de conservação periódica das edificações urbanas, a começar pelas situações que, por razões temporais, não podem encontrar justificação nas consequências do pretérito congelamento das renda”. Afinal, PROPRIETÁRIOS, com o devido respeito, A QUEM DEVEMOS “PUXAR AS ORELHAS”?
A “responsabilidade” das pessoas responsáveis que constituem uma comunidade deve ser concebida em termos suficientemente latos, por forma a nela incluir uma espécie de responsabilidade de todos e de cada um pelo significado intersubjectivo (objectivo) da sua conduta, responsabilidade esta que é uma espécie de imposto que todos pagamos por sermos aceites como membros “responsáveis” e, consequentemente, “credíveis”, da comunidade; e ainda por forma a abranger os critérios de responsabilização derivados das exigências funcionais de uma ordem de convivência pacífica e segura (exigências de bom funcionamento de uma ordem de convivência).”
Nota – Este traballho encontra-se publicado na Colectânea das comunicações apresentadas no 2º Congresso Nacional de Avaliação no Imobiliário, editado pela APAE.
Margarida Grave, Advogada, Jurista da ALP
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