Poderá o senhorio denunciar judicialmente o contrato de arrendamento, a fim de proceder à instalação dos seus descendentes no imóvel?
Ultimamente, em matéria de inquilinato, temos tomado conhecimento de decisões dos tribunais que se pronunciam pela inconstitucionalidade de alguns dos preceitos do Regime do Arrendamento Urbano (RAU).
Os preceitos em causa traduzem a vontade do legislador em inovar, em alterar o que não é justo, motivo por que a renovação dos mesmos se impõe, com a máxima urgência, dado que para situações concretas idênticas não é possível sequer conceber, teoricamente, soluções diferentes.
Recentemente, mais um acórdão do Tribunal Constitucional considerou organicamente inconstitucional, com força obrigatória geral, uma norma do RAU. Trata-se da norma constante do artigo 69.º, n.º 1, alínea a) do RAU, aprovado pelo DL n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, na sua redacção actualizada pelo DL n.º 278/93 de 10 de Agosto, na parte em que permite denunciar o contrato quando necessite do prédio para habitação dos seus descendentes em primeiro grau.
Tudo se resume em saber se legislador governamental dispunha de habilitação parlamentar para editar tal solução, em termos de o senhorio poder denunciar judicialmente o contrato de arrendamento, a fim de proceder à instalação dos seus descendentes no imóvel ou fração em causa.
Considera acórdão do tribunal em apreço (n.º 55/99, processo 970/98) que a inovação da norma do artigo 69.º, n.º 1 alínea a) do RAU é organicamente inconstitucional, por violar o disposto no artigo 168.º, n.º 2 da Constituição da República, dado que a lei fundamental dispõe ser da exclusiva competência da Assembleia da República legislar, salvo autorização ao Governo, o regime geral do arrendamento rural e urbano.
Os decretos-lei autorizados, neste caso, no DL n.º 278/93 de 10 de Agosto, não podem exceder a autorização na qual se baseiam, sob pena de serem organicamente inconstitucionais. Tendo em consideração o sentido de reserva, não oferece dúvida que a regra constante da norma do artigo 69.º, segunda parte do RAU, introduz, portanto, uma significativa inovação.
Um entendimento diferente retiraria da reserva de competência da Assembleia da República a definição de pressupostos, condições e limites do exercício da autonomia privada no dominio do contrato de arrendamento.
Um dos vectores fundamentais em que se traduz a tutela da posição do inquilino, na legislação portuguesa, há mais de 70 anos, reside no estabelecimento de limites ao exercício da liberdade do senhorio pôr termo ao contrato de arrendamento. As regras de que resulta a limitação da autonomia privada do senhorio, no domínio da cessação do contrato são, seguramente, as mais importantes regras de tutela da posição do inquilino. A lei de autorização legislativa não contém qualquer elemento que permita a diminuição da tutela da posição do arrendatário ou que indicie a intenção de lhe sobrepor um outro interesse – o do senhorio ou dos seus descendentes.
Efectivamente, o Governo não tinha autorização para legislar em tal matéria. Neste sentido já se pronunciara a Doutrina. Praticou-se um acto carente de autorização da Assembleia da República, razão pela qual o Tribunal Constitucional pretendeu apreciar a questão. Consequentemente, se o senhorio pretender denunciar determinado contrato de arrendamento para o destinar a habitação, de descendentes seus em primeiro grau, já não o pode fazer. O despejo do inquilino com esse fundamento não é possível.
Margarida Grave
Consultora jurídica na área imobiliária
Junho 1999
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