PROBLEMAS DAS RENDAS E SEUS CONDICIONAMENTOS
1. INTRODUÇÃO
Afirmou Montesquieu: “les lois inutiles affaiblissent les lois necessaires”. Hoje, esta frase admirável continua actual e encontra múltiplas ilustrações. O domínio do sector imobiliário e do arrendamento é, certamente, uma das maiores vítimas deste fenómeno, que se traduz na multiplicação de leis inúteis. Embora o arrendamento tenha sido assunto para mais de trezentas intervenções legislativas, só no século passado, de que a publicação dos Decretos-Leis n.º 329-A/2000, 329-B/2000 e 329-C/2000, de 22 de Dezembro, são o último episódio, os Proprietários e/ou Senhorios de contratos celebrados anteriormente à entrada em vigor do R.A.U. Continuam sem solução para o seu problema, o congelamento das rendas antigas.
É bem conhecida a luta que a Associação Lisbonense de Proprietários tem mantido, na defesa dos direitos dos proprietários imobiliários, tantas vezes, acusados, injustamente, de serem os beneficiários de altos lucros, provenientes das rendas dos seus prédios, quando a realidade é outra, completamente diferente.
No capítulo da habitação e do próprio arrendamento não-habitacional a jovem a democracia portuguesa tem continuado – num seguidismo de conivência com o passado – a impor aos senhorios uma função de solidariedade social que constitui um duplo atropelo: por um lado, corresponde a uma abdicação da função que compete, inalienavelmente, ao Estado, por outro, traduz um grave desrespeito pelos direitos dos proprietários.
Na sua grande maioria, os senhorios vivem hoje em condiçõs bem difíceis, recebendo rendas desajustadas em relação ao valor das suas propriedades.
Em contrapartida, como todos nós sabemos, muitos inquilinos aproveitam-se do longo período de congelamento em que estiveram essas mesmas rendas, o qual durou várias dezenas de anos, e das sucessivas leis que foram sendo publicadas, para beneficiarem de situações invejáveis.
Se o Direito à Propriedade Privada está tão enraizado na mente colectiva da Humanidade, por corresponder a algo que se impõe como natural e tacitamente aceite e, por isso mesmo, sempre presente e consignado na legislação dos povos, qual o porquê dos ataques de que tem sido alvo, em Portugal, e dos conflitos a que tem dado origem, sem solução à vista?
Se, até finais do século passado Portugal se manteve mais ou menos em sintonia com o mundo civilizado, assentando o seu regime jurídico do arrendamento no Código de Seabra de 1867, no qual eram claras e equilibradas as regras estabelecidas nas relações senhorio/inquilino, com a implantação da República, foram introduzidas profundas distorções ao exercício do Direito do Arrendamento. (…)
Pedem hoje valores de rendas muitas vezes superiores às quantias que se teria de pagar pelo empréstimo na compra de um imóvel. E, paradoxalmente, continuamos a assistir ao escândalo das rendas antigas. A estratégia de desenvolvimento terá de passar, inevitavelmente, pela reformulação e relançamento, efectivo, do mercado de arrendamento e não apenas por medidas tímidas, como as consagradas na recente legislação publicada.
Não podemos pensar que a capacidade de endividamento das famílias portuguesas é infinita. Aliás, isto já é notório se tomarmos em linha de conta não só os valores que as entidades bancárias têm em créditos mal parados relativos a empréstimos para aquisição de habitação (e apesar das contínuas descidas das taxas de juro), mas também se atendermos ao facto de o mercado de trabalho estar a sofrer alterações significativas. Do ponto de vista da habitação, a grande maioria dos países da União Europeia conseguiram alcançar, um invejável equilíbrio no mercado, com níveis de oferta muito próximos dos da procura, no que respeita à habitação permanente, de que são exemplo os países nórdicos.
Este equilíbrio deve-se em grande parte a um forte mercado de arrendamento, para além da inquestionável diferença de níveis de qualidade de vida que nos separa daqueles povos.
2. O FENÓMENO DO ARRENDAMENTO URBANO
Para um jovem casal, a aquisição de casa própria é um ónus que bem dispensaria. No início da vida activa há, também, uma incerteza quanto ao local definitivo de trabalho, a moblidade pode ser necessária durante os primeiros dez anos ou mais. A compra de casa deveria ser uma operação a conduzir sossegadamente, quando os filhos começam a crescer. Com calma, sem o desespero que leva, frequentemente, a despesas no limite extremo dos seus recursos. Com calma, para aprender a descodificar a linguagem dos vendedores dos banqueiros, para poder negociar a amortização da dívida e para todas as vantagens contidas nas decisões serenas (…)
3. O ARRENDAMENTO E A INTERVENÇÃO ESTATAL
O mínimo de interferência do Estado é desejável para o livre funcionamento do mercado em termos de vida económica. Reconhece-se, no entanto, que não existem mercados de arrendamento totalmente livres e, mesmo nas sociedades mais confiantes há, sempre, alguma intervenção do Estado, sob a forma de protecções legais ou de subvenções (…)
4. A PROTECÇÃO E DISCIPLINA DO ARRENDAMENTO
O panorama do arrendamento, em Portugal, exibe, como está largamente reconhecido, extraordinárias distorções, com dois regimes distintos de arrendamento em vigor e a confiança dos investidores longe ainda de ser reconquistada. O longo rol de intervenções do Estado, em monarquia ou república, sob autoritarismos pessoais ou sob a influência dos votos, não é decerto exemplar como história e como modelo, mas é bom que da penosa evolução sofrida ao longo de tantos decénios se tirem ao menos as lições possíveis para evitar repetição dos mesmo erros (…)
5. O NÍVEL DE RENDAS NOS “ARRENDAMENTOS ANTIGOS”
É mais complexa a situação dos designados “arrendamento antigos”, sujeitos desde há várias décadas a restrições que acumularam desajustamentos e disparidades flagrantes nas condições de ocupação de fogos idênticos da mesma época e entre esses arrendamentos e outros gerados dentro do regime da legislação actual. Para esse vasto parque imobiliário, cuja degradação será criminoso continuar a aceitar, foi establecido o chamado sistema de “correcção extraordinária” de efeito diminuto e hoje sem qualquer significado. (…)
O sistema de subsídios de rendas, devidamente revisto e amplificados os seus níveis de aplicação, poderá revelar-se um instrumento indispensável num quadro de intervenção a estabelecer a curto prazo. Coordenar essa oportunidade com o apoio ao inquilino carenciado através de um rendimento familiar mínimo, ou o esquema similar em que a situação especial de acréscimo do encargo nomeadamente com habitação fosse contemplada, pensamos que são hipóteses a ponderar. (…)
6. CONCLUSÕES
Publicada a nova legislação acerca da matéria e não retirando desde já o mérito à mesma, quanto mais não seja pela coragem política de versar um assunto politicamente “quente”, não deixamos de constatar que a mesma não toca no valor irrisório das rendas praticadas pelos arrendatários habitacionais, comerciais, de profissões liberais ou de outros fins, cujos contratos foram celebrados antes da entrada em vigor do Regime de Arrendamento Urbano, de 1990.
O Governo não poderá deixar de estar consciente de que a situação dos arrendamentos, que dura há quarenta ou cinquenta anos, e vão durar outros quarenta ou cinquenta anos, exaurirá definitivamente os já escassos recursos financeiros dos senhorios. A transmissão dos contratos de arrendamento por duas e frequentemente por três gerações, facto pelo elevado número de jovens em idade familiar que fazem parte do agregado familiar dos avós, bem como o invocado “falso amantismo” não permite aos senhorios a actualização periódica dos seus rendimentos e, portanto, o benefício e conservação dos prédios. (…)
O actual regime de arrendamento urbano mantém-se, não apenas porque os inquilinos dão mais votos que os senhorios, mas também, porque o “lobby” dos empresários e dos profissionais liberais tem, junto da governação, um poder infinitamente superior ao dos pulverizados e enfraquecidos senhorios. (…)
Parece-nos que com razão ou sem ela, e quer o queiram ou não, a conjuntura deveria tornar-se favorável aos senhorios e os proprietários já não deveriam perder tempo nos combates épicos para a sua sobrevivência, impostos desde há quase um século assuma-se que somos cidadãos da União Europeia.
Margarida Grave
Advogada
Docente Universitária
Jurista da ALP
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