O Silêncio paira sobre o arrendamento comercial… Mas, interrogo-me: porquê? É consensual a existência de graves problemas na perpetuação do regime jurídico dos contratos de arrendamento celebrados antes da entrada em vigor do RAU. É consensual a necessidade de urgência na alteração do mesmo. É consensual o desequilíbrio e a desigualdade de tratamento entre duas partes contraentes e as consequências nefastas que daí decorrem para a economia e para o país. Apesar de tudo, o silêncio vence!
Um associado entendeu por conveniente cortar o silêncio, enviando uma exposição ao Ministro do Equipamento Social com conhecimento da mesma ao Secretário de Estado do Comércio e Serviços e a Secretária de Estado da Habitação, acerca da problemática das avaliações fiscais.
Como resposta, o Chefe do Gabinete do Ministro do Equipamento Social informou que o assunto tinha sido “encaminhado para o Gabinete de Sua Excelência a Secretária de Estado da Habitação para os efeitos tidos por adequados”.
Por seu lado, o Chefe de Gabinete da Secretária de Estado da Habitação acusou a recepção da exposição do nosso Associado e comunicou-lhe que fora enviada “cópia da mesma a Sua Excelência o Secretário de Estado do Comércio e Serviços, entidade com competência para a matéria exposta.
Em suma: apesar de o Ministro do Equipamento Social, que superintende ambas as Secretarias, considerar que a questão é da competência da Secretaria de Estado da Habitação, esta entidade teima em remeter a questão para a Secretaria de Estado do Comércio e Serviços, e, enquanto não se sabe quem tem a tutela sobre o arrendamento comercial, silêncio paira… com todos os prejuízos daí decorrentes.
É sabido que as rendas de contratos de arrendamento não destinadas à habitação, hoje em vigor, apesar das avaliações estão completamente distorcidas.
Pensamos ser necessário criar um regime especial que resolva o problema escandaloso de algumas rendas comerciais, dado que, mesmo depois de sujeitas a avaliação extraordinária, ao abrigo do D.L. n.º 436/83, de 19 de Dezembro, com o alcance resultante do n.º 17, alínea c) do Acórdão Constitucional n.º 77/8, d 12 de Abril de 1988, e dos artigos 11.º a 15.º da Lei n.º 46/85, de 20 de Setembro, continuam com valores irrisórios, mercê da regra de que a nova renda não pode exceder a soma singela das taxas de inflação entre a última alteração da renda e a data da avaliação.
Afigura-se-nos, pois, que a lei não está mal feita, mas encontra-se a ser mal interpretada, pois o coeficiente não é uma percentagem; trata-se, apenas de um valor que, multiplicado pela renda resulta noutro valor valor de renda acrescido de percentagem (só após a operação de multiplicação). Logo, o dobro do coeficiente não é o dobro da percentagem, mas sim o dobro desse valor.
A prevalecer a mesma lei, ou a interpretação que dela fazem os Tribunais, há casos nos quais nem para a terceira geração dos familiares dos senhorios a renda fixada virá a ser paga pelos arrendatários. De que serviu a avaliação? Qual a justiça da mesma? Porque não pode a avaliação em causa ser efectuada mais do que uma vez? Não seria mais justo e coerente poder requerer uma nova avaliação ao fim de cinco anos, em pé de igualdade com as rendas actuais, que expiram o prazo do contrato ao fim de cinco anos?
Passemos a explicar o nosso entendimento:
Como é do nosso conhecimento, as rendas comerciais representam valores simbólicos que os senhorios recebem, mensalmente, pelo arrendamento dos seus imóveis, melhor ou pior localizados Assim sendo, as decisões proferidas pelas Comissões Fiscais ficam, em regra, a renda de um locado num valor representa mais do dobro da renda em vigor.
Ora, o arrendatário, numa situação destas, pode exigir que seja praticada uma renda transitória que não ultrapasse o dobro da renda praticada, à data do pedido de avaliação, nos 12 meses subsequentes à notificação respectiva, a qual, nos anos seguintes, ficará sujeita a uma actualização acelerada, que terá por base um coeficiente igual ao dobro do previsto no artigo 2.º, do D.L. n.º 330/81, de 4 de Dezembro, até que iguale a renda que decorreria da aplicação normal dos coeficientes de actualização resultantes da avaliação fiscal extraordinária.
Esgotado, pois, o período transitório acima referido, e previsto no art. 4.º, n.º 4, do D.L. n.º 330/81, de 4 de Dezembro, na redacção dada pelo D.L. n.º 392/82, de 18 de Setembro, o senhorio pode accionar um mecanismo de actualização acelerada, com base no dobro do coeficiente de actualização anual das rendas para os contratos de arrendamento não habitacionais.
Suponha-se que o coeficiente de actualização das rendas não habitacionais, para o ano civil de 2000, foi fixado em 1.11, pelo que o dobro desse coeficiente só pode ser de 2×1.11 = 2.22.
Com efeito, como se pode ler no “Grande Dicionário da Língua Portuguesa”, de Cândido de Figueiredo (Livraria Bertrand, 15.ª edição, pág. 663), coeficiente significa “algarismo que mostra quantas vezes se multiplica um termo multiplicador”.
Na verdade, o artigo 4.º do DL. n.º 330/81, refere-se, expressamente, a uma “(…) actualização acelerada que terá por base o dobro do coeficiente (…)” e o coeficiente para 2000, como exemplificamos, foi fixado por uma Portaria, publicada em 30 de Outubro de 1999, em 1.11, pelo que o respectivo dobro será de 2.22.
Curiosamente, foi o próprio legislador que corrigiu o lapso de redacção em caíra, nos anos posteriores ao D.L. n.º 330/81. Se, por “lapsus calami”, a Portaria n.º 842-B/84 estabeleceu que “o coeficiente de actualização das rendas nos contratos de arrendamento não habitacionais para vigorar durante o ano civil de 1985 (fosse) de 18%”, já a Portaria publicada em 1985 (Portaria n.º 926/85, de 3 de Dezembro) veio repor a letra e o espírito do artigo 4.º, n.º 4 do D.L. n.º 330/81, ao fixar o coeficiente para 1986 em 1.14. Mais, todas as Portarias publicadas, posteriormente, fixaram sempre coeficientes, ou seja, factores de multiplicação e não “percentagens”.
Consequentemente, só com base num coeficiente é possível aplicar o regime de actualização acelerada, previsto na disposição legal em referência, posto que a aplicação de “percentagens” postergaria tal actualização acelerada para períodos de 10, 15, 20 e mais anos, o que, em parte alguma do mundo, se poderá considerar como um regime “acelerado”, por mais lenta que seja a concepção do tempo.
Além do mais, sabendo-se que os coeficentes de actualização anuais de rendas não habitacionais eram definidos pelo Governo, tomando por base a inflação verificada nos últimos doze meses (artigo 2.º, n.º 2, do D.L. n.º 330/81), caso, por mera hipótese de raciocínio, a taxa de inflação fose 0 e o coeficiente, erroneamente, considerado como uma “percentagem” de 0%, o direito dos senhorios à “actualização acelerada” ficaria suspenso, restando-lhes, por absurdo, aguardar por “melhores tempos de inflacção”.
Concluímos, pois, que a única interpretação possível do artigo 4.º do D.L. n.º 330/81, conduz, na situação considerada, a que, ainda que o coeficiente publicado na Portaria seja de 1, para efeitos de actualização acelerada, se aplicará o dobro desse coeficente, ou seja, o multiplicador 2. Não restam dúvidas, de que a única interpretação do citado regime de actualização acelerada é a que os Senhorios, sempre, defenderam.
Pelo exposto, pode constatar-se que a designada “renda justa”, fixada pela Comissão de Avaliação, nos termos da legislação actual, nunca será atingida!
Encontramo-nos perante uma norma iníqua e aberrante, de escandalosa protecção ao arrendatário comercial, a qual urge revogar, a bem da Justiça e da razoabilidade das leis.
Parece, pois, que a manter-se o princípio das “avaliações extraordinárias”, as novas rendas, a serem fixadas pelas Comissões, deverão ser aplicadas de modo a obter-se resultado dentro de um prazo máximo de 3 a 5 anos, suavizando-se, assim, o seu impacto no equilíbrio económico dos arrendatários, mas sem perpetuar o seu viciado locupletamento à custa, quer dos senhorios, quer dos comerciantes, seus concorrentes, não favorecidos pela existência de tais “contratos”.
Margarida Grave
Advogada
Docente Universitária
Jurista da ALP
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