O que é?
| Em princípio, sobre cada edifício incorporado no solo recai apenas um direito de propriedade, que abrange as construções, o solo sobre o qual estão implantadas e os terrenos que lhe servem de logradouro. A esta regra geral constitui excepção a propriedade horizontal: cada fracção autónoma de um edifício sujeito a este regime pertence a um dono independente, o qual é proprietário da sua fracção autónoma e comproprietário das partes comuns do edifício.
Neste sentido dá-se, pois, o nome de propriedade horizontal ou propriedade por andares ao direito que recai sobre cada fracção autónoma de um edifício, apto para constituir uma moradia, um estabelecimento ou um escritório independente. |
1 Quais os diplomas que regulam a Propriedade Horizontal?
O instituto da propriedade horizontal foi regulado de forma sistemática e completa pelo D.-L. n.º 40333, de 14 de Outubro de 1955. Com a publicação do Código Civil de 1966, o instituto recebeu a sua disciplina jurídica nos Artigos 1414.º a 1438.º, constituindo o capítulo VI (Propriedade Horizontal), do título II (Do Direito de Propriedade) do livro III (Direito das Coisas) do mesmo código
Procurando preservar a sistemática e o estilo do Código Civil, não esquecendo o estudo atento das decisões judiciais que sobre esta matéria ao longo do tempo se têm vindo a pronunciar, o último aperfeiçoamento das regras, actualmente em vigor, e a sua adaptaçao à evolução verificada ocorreu, em 1994, com a publicação dos Decretos-Lei n.º 267/94 e n.º 268/94, ambos de 25 de Outubro (estatuíram ou sobre matérias estranhas à natureza do Código Civil ou com carácter regulamentar) e do D.L. n.º 269/94 de 25 de Outubro (criou um mecanismo para permitir o aforro dos condóminos proprietários, a afectar à conservação e beneficiação dos edifícios em regime de propriedade horizontal).
2 O que caracteriza a propriedade horizontal?
O que caracteriza a propriedade horizontal e constitui razão de ser do respectivo regime é o facto de as fracções independentes fazerem parte de um edifício de estrutura unitária. Na propriedade horizontal congregam-se dois direitos reais distintos: um de propriedade singular no que respeita às fracções autónomas e outro de compropriedade, cujo objecto é constituído pelas partes comuns do imóvel.
Só podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções que, além de constituirem unidades inependentes, sejam distintas e isoladas entre si, com a saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.
O que é necessário para podermos falar da figura da propriedade horizontal é que as unidades obtidas por seccionamento vertical, tendo autonomia, todavia não sejam tão autónomas que deixem de ser independentes.
A propriedade horizontal é a propriedade exclusiva de uma habitação, por exemplo, integrada num edifício comum; o direito de cada condómino em conjunto é o direito sobre um prédio, portanto, sobre uma coisa imobiliária, e como tal é tratado unitariamente pela lei, mas o objecto em que incide é misto – é constituído por uma habitação exclusiva, que é o principal, e por coisas comuns, que são o acessório.
O condomínio é, assim, a figura definidora da situação em que uma coisa materialmente indivisa ou com estrutura unitária pertence a vários contitulares, mas tendo cada um deles direitos privativos ou exclusivo de natureza dominal – daí a expressão condomínio sobre fracções determinadas.
3 Como se constitui a propriedade horizontal?
A propriedade horizontal pode ser constituída por negócio jurídico, usucapião ou decisão judicial, proferida em acção de divisão de coisa comum ou em processo de inventário.
A situação jurídica do imóvel, em regime de propriedade horizontal, é definida pelo respectivo título constitutivo, no qual devem ser especificadas, obrigatoriamente, as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas e fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio. O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns.
Sem dúvida que a declaração unilateral do proprietário do edifício, embora qualificada pela lei como título constitutivo do condomínio, não pode originar, só por si, uma situação plena e acabada de propriedade horizontal, pois esta figura jurídica pressupõe uma pluralidade de condóminos. Enquanto as várias fracções autónomas pertencerem a uma só pessoa, o regime da propriedade horizontal é obviamente inaplicável. Não faria sentido sujeitar o único proprietário às restrições que limitam o uso das fracções autónomas.
4 Quais os efeitos do título constitutivo?
Pelo simples facto de ter declarado querer instituir o regime de propriedade horizontal estabelecendo, dentro dos limites em que a lei lho consente, o respectivo estatuto, o dono do edifício não perde a qualidade de proprietário pleno. Ele pode continuar a comportar-se, no uso e fruição do prédio, como verdadeiro “dominus” sem ter que respeitar outras restrições para além das que limitam a propriedade em geral.
Isto não significa, no entanto, que o título constitutivo que antecede a alienação das fracções autónomas seja destituído de eficácia jurídica. Em primeiro lugar, deve entender-se que, a partir da sua elaboração, o edifício fica juridicamente dividido, mesmo em relação ao proprietário, em várias fracções autónomas, com individualidade jurídica própria. O proprietário deixa de ter um direito único sobre todo o edifício e passa a ter tantos direitos quantas as fracções autónomas. O título constitutivo é, assim, um acto de divisão do imóvel. Desta situação derivam efeitos jurídicos mesmo antes da alienação de qualquer das fracções.
Quanto a tudo o mais que de uma situação de propriedade horizontal decorre – sujeição de determinadas partes do edifício ao regime de compropriedade, eleição do administrador destas partes comuns, limitações relativas ao uso das fracções autónomas, etc. – a eficácia do título fica dependente da alienação de, pelo menos, uma das fracções autónomas, pois só nessa altura surgirá a pluralidade de condóminos, pressuposto essencial da aplicação do regime dos Artigos 1441.º e seguintes do Código Civil.
O desaparecimento da pluralidade de condóminos não extingue o título constitutivo horizontal.
5 Quem são os condóminos?
Designa-se de condómino o proprietário exclusivo da fracção ou fracções que lhe pertencem e comproprietário das partes comuns do edifício.
A propriedade horizontal não será entre os condóminos uma multiplicidade de relações jurídicas de natureza real.
| Acórdão da Relação de Évora, de 14 de Março de 1996 (R. 667/95), Colectânea de Jurisprudência, 1996, 2, 275
“Constando do título aquisitivo de uma fracção autónoma de prédio constituido em propriedade horizontal, que esta é constituída por um apartamento sito em determinado andar e por um lugar de estacionamento sito no rés-do-chão, faz parte da fracção referida” |
A posição jurídica de cada condómino perante os demais é exactamente a mesma em que ele se encontra perante qualquer outra pessoa: de um lado, temos o titular do direito real, a quem a lei confere um determinado domínio sobre a coisa; do outro, encontram-se todas as demais pessoas – incluindo os restantes condóminos – obrigados a não interferir no exercício dos poderes que aquele tem sobre a coisa; ou seja, obrigados a respeitar a esfera do domínio que lhe está reservado. Relações jurídicas entre os condóminos surgirão, sim, sempre que qualquer deles viole as restrições que a lei impõe em benefício dos demais. Tem, então, o direito de exigir a destruição das obras feitas, ou a realização de obras necessárias à segurança ou ao arranjo estético do prédio, uma indemnização, ou uma coisa e outra.
Os condóminos, ao contrário dos comproprietários, não gozam do direito de preferência na alienação das outras fracções, nem do direito de pedir a divisão das partes comuns.
6 Quais são as partes comuns do prédio?
As partes comuns, de que cada condómino é comproprietário, vêm enumeradas no Artigo 1421.º do Código Civil.
São necessariamente, comuns as seguintes partes do edifício: o solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio; o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção; entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos; as instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes. Além destas, presumem-se comuns: os pátios e jardins anexos ao edifício; os ascensores; as dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro; as garagens e outros lugares de estacionamento; em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.
| Acórdão do S.T.J., de 6 de Maio de 1986 (P.73,545), B.M.J., 357,428
“I – A enumeração das partes comuns do edifício referenciada no Art.º 1421.º, n.º 1, do Código Civil, é imperativa, no sentido de que são forçosamente comuns a todos os condóminos. II – Não são permitidas inovações nas partes comuns em prejuízo de algum dos condóminos e sendo efectuadas o prejudicado pode obter a sua demolição”. |
| Acórdão da Relação de Lisboa, de 21 de Maio de 191 (R. 3.438), Colectânea de Jurisprudência, 1991, 3, 148
“O telhado e os terraços de cobertura de fracção de prédio submetido ao regime de propriedade horizontal só são parte comuns quando a sua função é exercida no interesse de toda a construção.” |
7 É possível a propriedade horizontal de conjunto de edifícios?
O legislador pretendeu estender o âmbito de incidência do instituto da propriedade horizontal por forma a ser possível submeter ao respectivo regime conjuntos de edifícios. Salvaguardou-se, porém, a independência das fracções ou edifícios e a dependência funcional das partes comuns como características essenciais do condomínio.
Deste modo, o regime previsto para a propriedade horizontal, no Código Civil, pode ser aplicada, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que os compõem.
Margarida Grave
Advogada
Jurista da ALP
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