É certo que existem razões objectivas, alicerçadas em princípios e valores constitucionais, que justificam o tratamento de favor conferido às Instituições Particulares de Solidariedade Social; estas prosseguem fins de interesse público, de modo desinteressado; mas esse regime de favor foi instituído à custa da imposição de um encargo aos Senhorios.
Mais, o objectivo de poupar as Instituições Particulares de Solidariedade Social a aumentos sensíveis das despesas de renda das suas habitações poderia ser conseguido mediante a instituição de um esquema de subsídios, tal como se fez, em matéria de arrendamento para habitação, quanto aos inquilinos mais pobres.
Efectivamente, existem valores ou intereses de carácter social a merecerem tutela específica e que levam a que os arrendamentos e imóveis às Instituições Particulares de Solidariedade Social devam revestir características diferentes dos arrendamentos “para outros fins”, na terminologia do Regime do Arrendamento Urbano.
Relembremos:
– A sujeição dos arrendamentos em que são arrendatárias as Instituições Particulares de Solidariedade Social para o exercício das suas actividades ao regime dos arrendamentos habitacionais, operada pelo artigo 2.º do Estatuto de 79, determinou, numa primeira fase, o congelamento das rendas em questão, em virtude da suspensão, quanto aos arrendamentos habitacionais, do regime de avaliações fiscais instituído pela Lei .º 2030, relativa à actualização quinquenal da renda;
– Determinou, depois, a impossibilidade de os respectivos senhorios requererem a avaliação fiscal extraordinária e de actualizarem a renda, anualmente, partir do valor locatício apurado;
– Fixou, ainda, a actualização anual das rendas segundo coeficientes sensivelmente inferiores aos vigentes relativamente aos arrendamentos para outros fins;
– O melhor tratamento concedido ao arrendatário, em confronto com o senhorio, revela-se, também, no domínio da fixação da própria renda, comparando o regime aplicável aos arrendamentos habitacionais com o regime dos arrendamentos para outros fins (artigo 1.º do D.L. n.º 445/74, de 12 de Setembro, que qualificou como infracção criminal a estipulação de renda superior à praticada);
– O senhorio é, também, privado dos meios de cessação do contrato de arrendamento, consusbstanciando limitações ao direito de resolução e ao direito de denúncia do contrato.
Afigura-se-nos insustentável que as medidas comportadas pelos normativos e espécie, no ponto em que constituem uma construção, diminuição, lmitação ou restrição de alguns dos direitos dos senhorios, como é o caso, designadamente, da manutenção obrigatória do contrato de arrendamento, da não diminuição de liberdade de estipulação das rendas em confronto com outros arrendamentos que não os para habitação, da obrigatoriedade de “sucessão” para outras entidades do negócio jurídico, primitivamente celebrado com dada instituição privada de solidariedade social, e da não possibilidade de senhorio obter o arrendado para habitação própria – se tenham, em nomes dos princípios sociais, como necessários ou exigíveis, e isto tanto mais que, aqui, as mais das vezes, não estão em causa arrendamentos incidentes sobre imóveis que se destinam directamente à habitação de quem quer que seja, ou, de modo mais explícito, de quem está socialmente carecido de habitação.
APLICAÇÃO AOS CONTRATOS ANTERIORES
Outra questão a equacionar prende-se com a aplicação do artigo 22.º do estatuto das Instituições Privadas de Solidariedade Social aos contratos de arrendamento de pretérito, isto é, enquanto a citada legislação é aplicada aos arrendamentos para fins não habitacionais, celebrados anteriormente à vigência daquele diploma.
Com a publicação do Decreto-Lei n.º 519-62/79, de 29 de Dezembro, nomeadamente com preceituado no artigo 22º, segundo o qual os arrendamentos para fins habitacionais celebrados com instituições privadas de solidariedade social passaram a ficar “sujeitos ao regime jurídico dos arrendamento destinados a habitação, independentemente do fim do contrato” os senhorios que deram os seus prédios em arrendamento viram-se na situação forçada de ver a relação jurídica de que são sujeitos submetida a um regime jurídico mais desfavorável.
Com a sujeição dos arrendamentos não habitacionais celebrados com instituições privadas de solidariedade social ao regime dos arrendamentos urbanos para habitação, o que se fez, foi congelar as rendas respectivas.
Este objectivo de evitar aumentos de renda elevados ou, noutra perspectiva, o escape de poupar as instituições privadas de solidariedade social a actualizações sensíveis das despesas de renda das suas instalações, é algo que o legislador poderia conseguir mediante a instituição de um mecanismo de subsídios, à semelhança do instituído em matéria de arrendamento para habitação em relação aos inquilinos com mais dificuldades económicas.
Por outro lado, é pertinente afirmar-se que o senhorio foi advertido de que os arrendamentos não habitacionais celebrados com Instituições Particulares de Solidariedade Social regem-se pelas normas disciplinadoras do arrendamento para habitação, quando se decidir a arrendar o seu imóvel a uma das instituições em causa. Na situação em apreço, quanto aos arrendamentos de pretérito, o legislador não considerou os interesses e o sentido com que os contraentes se vincularam e sujeitou, retroactivamente, aqueles arrendamentos a um regime diferente e mais desfavorável ao senhorio.
Igualmente, ao privar-se o senhorio, de forma inesperada e surpreendente, de uso dos meios de cessação normais previstos no contrato de arrendamento, nomeadamente a denúncia para habitação própria (o direito à habitação do titular do imóvel, nas circunstâncias de necessidade comprovada, previstas no Código Civil, é uma dimensão pessoal do direito de propriedade que assume natureza de direito fundamental), viola-se o princípio da confiança e da segurança jurídica, pois, se se atentar na impossibilidade de prever a situação a que ficam sujeitos senhorios, os quais tinham celebrado contratos com estas instituições, uma vez que senhorio celebra o contrato consciente da aplicabilidade do regime previsto – já nos anteriores os senhorios vêem sujeitos os contratos a um estatuto diferente do previsto, o qual lhes é desfavorável, maxime se confrontado com aquele a que continuaram sujeitos os arrendamentos idênticos celebrados com inquilinos que não sejam Instituições Particulares de Solidariedae Social.
Mas, são estas medidas legislativas necessárias ou exigíveis? Ou, por outras palavras, não poderiam ou deveriam elas ser substituídas por outras menos restritivas dos direitos dos senhorios e a vigorarem sem efeitos retroactivos? O Estado poderia instituir um mecanismo de subsídio, o que constituiria um meio de alcançar os mesmos fins de apoio às Instituições Particulares de Solidariedade Social sem fazer “justiça à custa alheia”.
Em nossa opinião, o Estado, ao pretender auxiliar as instituições privadas de solidariedade social, a complementar uma acção social que, sobre ele, Estado, constitucionalmente impende, o que verdadeiramente consegue é, por um lado, demitir-se da prossecução directa desse encargo institucional e, por outro, tentar alcançar uma acção previdencial que, em direitas contas, é, e só, suportada pelos particulares e por imposição do poder daquela pessoa colectiva pública.
Até aceitar-se-ia que algumas das limitações ou restrições à liberdade negocial pudessem ser impostas aos senhorios, em face das carências do mercado de locação imobiliária, dos fins das instituições particulares de solidariedade social e das dificuldades do estado para poder proporcionar aos carenciados sociais aquilo que os mesmos mereceriam e a Constituição defende.
Simplesmente, e porque, novamente o assinalo, os direitos sociais estão cometidos ao Estado, deste modo, faz-se segurança e previdências sociais à custa de particulares, aos quais, de todo, a Lei Fundamental não comete tal tarefa.
Assim sendo, caros Associados, sinto-me, pois, no dever de, mais uma vez, vos alertar para situações como estas, as quais se devem evitar…
Margarida Grave
Advogada
Docente Universitária
Jurista da ALP
| REGIME ESPECIAL DE ARRENDAMENTO CRIADO PELO ESTATUTO
DAS INSTITUIÇÕES PRIVADAS DE SOLIDARIEDADE SOCIAL (ARTIGO 22.º)
– As normas aplicáveis são as que regem os arrendamentos destinados a habitação, mas o senhorio não pode denunciar o contrato, para o termo do prazo ou da renovação, quando necessite do prédio para sua habitação ou para nele construir a sua residência ou quando se proponha ampliar o prédio ou construir novos edifícios em termos de aumentar o número de locais arrendáveis (art. 22.º, n.º 1 e 4); – O direito ao arrendamento é transmissível entre instituições e entre estas e serviços oficiais de segurança social, independentemente do consentimento do senhorio (art. 22.º, n.º 2); – O contrato de arrendamento não caduca nos casos de extinção das instituições quando o património delas se transmitir para outra instituição ou para serviços oficiais de segurança social (art. 22.º, n.º 3). |
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