Variadas e não raras vezes fonte de graves conflitos são as questões que se suscitam, frequentemente, entre senhorios e inquilinos tendo por base as obras que o inquilino pretende ver realizadas no local arrendado, a expensas do senhorio. Na generalidade dos casos, os senhorios recusam-se a fazer as obras, por razões óbvias. Do ponto de vista jurídico, invocam um princípio geral de direito, consagrado no Art. 237.º do Código Civil, conhecido pelo nome “abuso de direito”. Mas, afinal, o que significa o ABUSO DO DIREITO?
A necessidade de uma teoria sobre o abuso do direito resulta de o Direito, em quase todos os países civilizados, ser formulado, principalmente, sob a forma de normas gerais e abstractas e não ditadas para cada caso pelo juíz. Daí a possibilidade de tais normas, na sua aplicação aos casos concretos, conduzirem a soluções violentas e injustas: elas são estabelecidas para uma generalidade de casos, mas pode acontecer que, devido às circunstâncias especiais de algum deles, a sua aplicação a estes dê resultados chocantes com o sentimento jurídico dominante. E, se esta contradição atinge um elevado grau, é razoável que exista um meio de evitar as consequências da estreita aplicação da norma.
O meio que, nesta orientação, mas tem sido utilizado é a teoria de abuso do direito, a qual já começa a ter consagração significativa, no domínio do direito do arrendamento, especialmente na delicada situação de obras impostas aos proprietários cujos rendimentos prediais são “negativos”, isto é, cujos rendimentos sao insuficientes para fazer face às despesas de manutenção e conservação do imóvel.
Neste sentido, elaborámos uma pesquisa de aplicação da figura em causa ao direito do arrendamento, pelo que divulgamos um caso prático elucidativo da questão, relativo a obras em prédio locado, acompanhado da respectiva observação que nos pareceu pertinente.
| Acórdão da Relação de Lisboa de 17 de Fevereiro de 1994 (R. ( 238=, Col. De Jurisprudência, 1994, 1, 123. “I. O arrendamento de prédio em 1949, já antigo, sito em Lisboa, não impõe ao senhorio a obrigação de nele fazer obras vultosas, quando a inquilina paga apenas a renda mensal de 850$00 desde Maio de 1949.
II. A orientação jurisprudencial é a de isentar o locador das despesas excessivas ou reparações que excedam encargos razoáveis e habituais da propriedade arrendada. III. É abusiva de direito a acção em que a locatária, invocando o Art. 1031.º, b) do Código Civil, exige do senhorio a reparação geral do prédio no condicionalismo descrito”. |
OBSERVAÇÕES: (…) “Todavia, a aplicação cega desta doutrina pode conduzir frequentemente, sobretudo nos arrendamentos antigos de Lisboa e Porto (com rendas desactualizadas e obras muitas vezes de grande vulto e dispendiosas) resultados injustos. Trata-se de casos em que o custo das obras de reparação de prédios degradados pelo tempo se encontra em manifesta e clamorosa desproporção com o rendimento que eles proporcionam ao locador. Conforme escreveu já Antunes Varela (RLJ, 100.º, pág. 382), “nesses casos não está apenas, nem sequer principalmente, em causa a obrigação do locador de assegurar o gozo (inicial) da coisa locada, uma vez que razoavelmente se não pode pensar em impor ao locatário a mera restituição do prédio ao estado precário em que se encontrava: as obras que se impõem em casos semelhantes excedem, pela própria natureza das coisas, os limites do dever de manutenção da coisa imposto ao locador”.
E acrescenta o referido Professor: “o que está fundamentalmente em causa nestas situações é o próprio direito do proprietário e consiste em saber até que ponto a exigência de reconstrução da coisa parcialmente destruída ou arruinada excede os encargos normas da propriedade. E a tendência dos tribunais é no sentido de exonerar o locador das despesas excessivas, das reparações que excedam os encargos razoáveis e habituais da propriedade”.
Isto é tanto mais flagrante quanto no caso presente a arrendatária, Autora apelante, pagava apenas 850$00 de renda mensal quando intentou a acção, por uma casa situada em Lisboa e composta, pelo menos, por quatro divisões assoalhadas! (…).
Em suma, constata-se, cada vez mais, a afirmação de uma corrente jurisprudencial que sustenta dever ser ponderado o sacrifício patrimonial que a execução das obras representa para o senhorio, cotejando tal valor com o da retribuição auferida. O contrato de arrendamento constitui um negócio bilateral e oneroso, isto é, a atribuição patrimonial do outro. Há que preservar a relação de equivalência entre as prestações, sem o que o contrato perde o seu sentido e características originárias.
O princípio do equilíbrio das prestações, aflorado no Art. 237.º do Código Civil tem que ser respeitado enquanto princípio geral de direito.
Não obstante, o Provedor de Justiça, recentemente, num trabalho intitulado “Estudo sobre os condicionalismos administrativos e legislativos da situação da degradação do património habitacional edificado do concelho de Lisboa” dirige, entre outras, uma recomendação à Câmara Municipal de Lisboa no sentido de “introduzir medidas organizatórias que lhe permitam cumprir e fazer cumprir o dever de conservação periódica das edificações urbanas, a começar pelas situações que, por razões temporais, não podem encontrar justificação nas consequências do pretérito congelamento das rendas”. Afinal, PROPRIETÁRIOS, com o devido respeito, A QUEM DEVEMOS “PUXAR AS ORELHAS”?
Margarida Grave
- Advogada
- Jurista da ALP
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