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Pensar a cidade de 2005 a 2015 ” A crítica da crítica”

Da autoria de João Pedro Costa e outros, “Pensar a cidade, 2005-2015″ traz-nos um retrato da realidade dos últimos dez anos de políticas públicas no domínio do urbanismo e ordenamento do território, promovendo a sua discussão e enquadramento presente”.

 

ARRENDAMENTO URBANO

Uma reforma em risco?                                                                   

Em 2012, o País assistiu à publicação no Diário da República de uma das mais significantes reformas que ocorreram nos últimos anos na matéria do arrendamento urbano, na medida em que o diploma legal, Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, não só veio dispor para as relações contratuais futuras, como legislou acerca do termo às prorrogações forçadas dos contratos então em vigor e estabeleceu uma forma efetiva de correção das rendas de valor degradado, fruto de mais de uma década de congelamento das mesmas.

Recorde-se que, à data, eram apontadas como as principais causas das maiores distorções que se verificavam no sector imobiliário a ausência de incentivo ao mercado de arrendamento e a existência de uma legislação desajustada nesta área, o que condicionava uma adequada e objetiva participação deste sector na economia nacional e na política de habitação, circunscrita à aquisição de casa própria, justificadora do forte endividamento das famílias, economicamente asfixiante e socialmente perigoso, até por afectar a liquidez colectiva.

Presentemente, o arrendamento urbano representa um valor diminuto de apenas 18,9 por cento, mas não esqueçamos que a reforma ainda se encontra em curso, pois o critério eleito de cessação dos contratos de arrendamento vigentes, em consequência das renovações unilaterais que eram impostas aos senhorios, não terminou com estes de um modo imediato, tendo sido definido pelo legislador o apelidado regime transitório, o qual só começará a ficar concluído no ano de 2017.

Aliás, este é um dos aspetos cruciais e mais polémicos da reforma, pois com a devida salvaguarda de determinadas situações que merecem maior proteção social e que já se encontram acauteladas pela legislação em vigor e que portanto constituem as denominadas exceções à regra, será só com o termo das relações arrendatícias e com a sua eventual renegociação, ou não, que se introduzirá o verdadeiro reequilíbrio contratual das partes que deve estar presente em toda e qualquer relação senhorio/arrendatário, sob pena de uma das partes ser sempre favorecida em prejuízo da outra, o que no mínimo é imoral.

Portanto, no presente momento não é sensato, nem honesto anteciparmos juízos de valor de uma reforma que ainda se encontra em curso e cujos efeitos, inclusive, foram adiados pelo próprio legislador, o qual agravou o número de anos necessários decorrerem no regime transitório dos arrendamentos não destinados a habitação, aplicando este regime de forma imperativa a negociações que se encontravam terminadas entre senhorios e arrendatários, operadas tendo presente um determinado contexto legal e que por força do novo diploma favoreceram uma das partes contratuais, no caso, os arrendatários.

Porém, mais grave ainda é o fato de o apelidado regime transitório, seja este nos arrendamentos habitacionais ou nos arrendamentos destinados a fins não habitacionais, poder continuar a ser prolongado com aplicação a situações já em curso, pois é intenção do Governo reequacionar a matéria, constando do programa eleitoral do partido que se encontra na área da esfera de governação “garantir a prorrogação do período de atualização das rendas”, o que a vingar de modo retroativo irá atacar o “coração” da reforma, com todas as consequências nefastas que tais modificações irão acarretar no mercado de arrendamento, pondo em risco a reabilitação urbana a que já nos encontramos a assistir e prejudicando as pessoas que deixam de poder aceder a casas de rendas mais acessíveis.

Assim sendo, limitemo-nos com prudência a fazer um balanço parcial da reforma, a qual teve sem dúvida um efeito já francamente positivo, como tem sido reconhecido de forma consensual pelos agentes do setor e na imprensa, mas não esqueçamos a necessária segurança jurídica que o enquadramento legal da matéria carece para criar confiança no investidor, a conjugação do tema tributação do direito de propriedade com as desejáveis medidas de incentivo ao mercado de arrendamento, pois o agravamento do IMI e o regresso do imposto sucessório certamente irão contribuir para uma fuga de capital do país, em detrimento do necessário e desejado investimento, seja este nacional ou de capital estrangeiro.

Margarida Grave

Margarida Grave-Advogados