O Novo Conceito de Mediação Imobiliária
Margarida Grave*
A criação de uma nova lei que regulamentasse a mediação imobiliária, no nosso País, era uma exigência dos mediadores que procuravam, assim, credibilizar a sua actividade e proporcionar maiores garantias a todos os profissionais ligados ao sector, de forma a evitar as empresas de mediação ilegais.
Considerações gerais
Na qualidade de advogada e de cidadã, afigura-se-me que esta legislação satisfez uma ansiedade, mas ficou aquém das expectativas, até porque não existe qualquer capacidade de fiscalização. Como afirmou o Bastonário da Ordem dos Advogados, Dr. Pires de Lima: “O nosso País é governado por leis e nós, os profissionais, ficamos satisfeitos com a criação de uma lei pois estamos convencidos de que o Estado a fez para ser cumprida, quando o que acontece é que o Estado se está a tentar intrometer nas actividades profissionais particulares, estatizando e criando uma rede de fiscalização”.
Neste sentido, a mediação tem uma nova lei, mas não é por decreto ou vontade do Estado que se altera a realidade de actuação dos agentes económicos. Em nosso entender, o mercado é o responsável por reconhecer e premiar a qualidade dos mediadores imobiliários não sendo preciso impor formação e experiência profissional. Para defender o consumidor não é necessário criar um organismo fiscalizador a funcionar como mais um “polícia”. Pensamos que toda a força e eficácia deve assentar no poder judicial, o qual deve ter capacidade de resolver, com celeridade, o que for considerado passível de ser punido pela lei geral.
Considerações técnicas
Constata-se no D.L. n.º 77/99, de 16 de Março, a existência de algumas imprecisões técnicas. Assim, por exemplo, estabelece-se, no citado diploma, que no âmbito dos contratos de mediação imobiliária as empresas podem, ainda, prestar serviços relativos à obtenção de documentação conducente à concretização dos negócios visados e que não estejam legalmente atribuídos em exclusivo a outras profissões (art. 3.º, n.º 2).
Como é sabido, tais negócios concretizam-se com a outorga de escritura pública ou de documento particular e respectivo registo. A documentação necessária para estes é constituída pelas certidões fiscais, registrais e camarárias. Ora, os art. 53.º, n.º 1 do D.L. n.º 84/84, de 16 de Março, o art. 6.º, da Lei n.º 3/99, de 13 de Janeiro e o art. 77.º, n.º 1, do D.L. n.º 8/99, de 8 de Janeiro, atribuem, em exclusivo, aos Advogados, aos Advogados Estagiários e aos Solicitadores os poderes para a obtenção desses documentos. E o próprio art. 3.º, n.º 2, do diploma que regula a mediação imobiliária, exclui do seu pretenso campo de aplicação os actos que estejam legalmente atribuídos, em exclusivo, a outra sprofissões.
Em suma, que documento pode vir a ser legalmente obtido por aquelas entidades? Porque foi, então, introduzido? Creio que por distracção do legislador. Como também quero acreditar que foi pela mesma razão que, numa matéria de tão relevante interesse para o exercício da Advocacia e em violação frontal do que expressamente determina o art. 3.º, n.º 1, alínea h), do D.L. n.º 84/84, a Ordem dos Advogados não tenha sido ouvida sobre o projecto do diploma que regula o exercício da actividade de mediação imobiliária.
O mencionado art. 3.º, n.º 2, é totalmente inútil e a lei proíbe a prática de actos inúteis. Pior, o art. 3.º, n.º 2, pode vir a ser entendido como a consagração legislativa da procuradoria clandestina.
Outro exemplo a elencar, por imprecisão técnica, é o art. 28.º do D.L. n.º 77/99, de 16 de Março, que constitui uma monstruosidade jurídica. Quem o redigiu parece não saber o que é arbitragem voluntária e não tem sequer os quadros jurídicos mínimos com que um licenciado em Direito deve ficar habilitado para obter o seu título académico. Usa-se a arbitragem como um adorno, último “grito de moda”, sem se compreender que os institutos jurídicos têm todos eles os seus limites e especificidades que os tornam adequados ou não consoante as circunstâncias. E não se leva sequer em consideração que regras de Direito mal concebidas e mal escritas, em vez de disciplinarem, indisciplinam. Quanto labor da Doutrina, quantos argumentos de advogados, quantas decisões dos tribunais, ao longo de quantos anos, serão necessários para se estabelecer o entendimento sobre o sentido de disposições mal pensadas ou para se concluir, pura e simplesmente, que elas não servem para coisa alguma…
*Advogada
Consultora jurídica na área imobiliária
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