O Novo Conceito de Mediação Imobiliária
Segundo o Decreto-Lei nº. 77/99, de 16 de Março, que regula o exercício da actividade de mediação imobiliária, esta define-se como sendo “A actividade (…) em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra ou na venda de bens imóveis ou na constituição de quaisquer direitos reais sobre os mesmos, bem como para o seu arrendamento e trespasse, desenvolvendo para o efeito acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e sobre as característica dos respectivos imóveis” (art. 3.º, n.º1).
Sublinhe-se, contudo, que às empresas de mediação imobiliária está vedado o exercício da actividade comercial de compra e venda de bens imóveis, enconcontrando-se os requisitos para o licenciamento e o exercício da referida actividade estabelecidos na Portaria n.º 957/99, de 30 de Outubro.
Princípais objectivos do legislador
O novo diploma veio, pois, revogar o Decreto-Lei n.º 285/92, de 19 de Dezembro, que antes continha o regime da actividade em causa, e introduziu algumas novidades normativas em relação à legislação anterior, a saber:
1.Reforçou a capacidade empresarial das entidades mediadoras, permitindo-lhes o exercício de outras actividades comerciais, estabelecendo, contudo, a individualização da actividade de mediação imobiliária, a fim de possibilitar a sua eficaz fiscalização.
2.Pretendeu que todas as entidades revistam a forma societária, principalmente após a criação da sociedade unipessoal, instituto jurídico que se tem revelado particularmente adequado ao são desenvolvimento das pequenas empresas, de acordo, aliás, com tendência que se tem vindo a verificar neste sector, de forma a possiblitar, também, a sua fiscalização;
3.Consagrou uma maior exigência de requisitos para o ingresso na actividade, agora, baseados na idoneidade e capacidade profissional dos seus responsáveis, bem como na capacidade financeira da empresa demonstrada pela exigência de capitais próprios positivos;
4.Estabeleceu-se uma forma de identificação das empresas, dos seus representantes e dos respectivos prestadores de serviços;
5.Clarificou-se o momento e as condições em que é devida a remuneração pela actividade de mediação imobiliária, questões que no domínio da anterior legislação motivaram inúmeras reclamações por parte dos consumidores;
6.Reforçou-se o sistema das garantias, estabelecendo-se, para além do seguro de responsabilidade civil já existente, uma caução para reembolso de quantias indevidamente recebidas;
7.Criou-se uma comissão arbitral, com representação dos diversos interesses em presença, como meio mais expedito para reembolso de quantias indevidamente recebidas;
8.Definiram-se novos deveres das empresas, quer para com os interessados, quer para com o organismo licenciador, tornando-se, em consequência, mais abrangente o regime contra-ordenacional; e,
9.Estabeleceram-se novas sanções acessórias, incluindo o alargamento a novas situações de interdição do exercício da actividade e o encerramento dos estabelecimentos, quando a gravidade da situação o justifique.
*Advogada
Consultora jurídica na área imobiliária
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