Após alguns anos de vivência, no que apelidam e me dizem ser um regime democrático, concluo com tristeza, que ele está empenhado em destruir-se a si próprio, ora com medidas de violência que só concitam críticas, ora pela descoberta de “casos” que envolvem “democratas” e que obrigam a polícia, não só a buscas, como a penosas investigações.
Não passa um dia, muito menos! Não passa uma hora, sem que rebente uma “bomba”, um novo escândalo. Logo a seguir à questão do senhor X, já na Assembleia vibram comentários aos negócios do senhor Y, e mal estes ficam (mal) esclarecidos, outros não menos graves e não menos escandalosos surgem.
Triste, mais triste ainda, é que, se o presumível culpado pertence a um partido, ou é um ex-Qualquer Coisa, ou Conselheiro “disto ou daquilo” ou Comendador fica imune, torna-se imaculado. Quantos, apesar da sua culpabilidade, já provada e tornada pública, se apresentam com toda a desfaçatez para ocupar novos cargos, de que tomam posse ouvindo discursos de louvor?
Dir-me-ão que estes factos provocam indignação e que os Homens imediatamente de bem e honestos não os aceitam. Talvez, mas permitam-me o desabafo:
-Não está certo. Não é humano deixar correr.
Há abusos? Há. Há escândalos? Há. Mas que monotonia! Sempre pela mesma cartilha! Era melhor, aqui fica a ideia, que se alterassem, de vez em quando, as formas de actuar: umas vezes honestas, para não serem sempre desonestas; umas vezes zelando, apenas os interesses dos amigos; e outras vezes beneficiando outros. E porque não, também zelar pelos interesses nacionais? Lembrem-se dos que necessitam de habitação e dos que nela investem…
Embora o arrendamento tenha sido assunto para mais de 300 intervenções legislativas, só neste século, todas elas com reflexos no mercado, é o congelamento o seu problema central , responsável pela progressiva degradação de cerca de 240 mil fogos. Perante a evidência dos maus resultados a que conduziu o congelamento das rendas e com o ruir do parque imobiliário, acabou o assunto por ser tema de debate, no País.
Entretanto, foi concedida autorização ao Governo para legislar sobre o Regime Jurídico do Arrendamento Urbano (Lei n.º 16/2000, de 8 de Agosto). Dessa mesma Lei elegemos um dos seus pontos controversos, nomeadamente, a possibilidade dada às Câmaras Municipais de recuperarem o dinheiro das obras de conservação ou de beneficiação que tenham por si sido executadas, no âmbito dos seus poderes para proceder a obras coercivas: ou seja, a Câmara Municipal passa a poder dar de arrendamento os fogos devolutos do prédio, em regime de renda condicionada, por um prazo entre três a oito anos, caso o senhorio não pague o valor das obras a que estava legalmente adstrito, nem decida arrendar os fogos, por valor não inferior ao da renda condicionada, no prazo de quatro meses após a ocupação do prédio pela Câmara, refira-se, que, também, é conferido à Autarquia Local o poder de ordenar o despejo administrativo de fogos, ou a sua ocupação administrativa até ao período máximo de um ano, a contar da data da conclusão das obras coercivas a que tenha procedido.
Facilmente nos apercebemos que se pretende garantir que a Câmara Municipal possa recuperar o investimento despendido nas obras ditas “compulsivas”, isto é, aquelas que são efectuadas, sempre, que o senhorio se recusa a fazer.
Surgem-nos, porém, algumas dúvidas acerca da oportunidade e exacto alcance desta original medida legislativa, a qual permitirá às Câmaras Municipais dispor da propriedade privada. Começamos por verificar que a Lei de autorização não esclarece se os “arrendamentos compulsivos”, estabelecidos por períodos máximos de oito anos, são ou não prorrogáveis, sendo que este pormenor é de extrema importância para o proprietário que vê o seu direito de propriedade onerado com um arrendamento que não queria.
Recusamo-nos a imaginar, sequer, que o novo RAU anunciado por esta Lei de autorização legislativa preveja que este já dilatado período de oito anos possa ser prorrogado.
Dado que estes “arrendamentos compulsivos” poderão ser celebrados por um prazo superior àquele que, normalmente, é convencionado para os demais contratos de arrendamento a termo (cinco anos), parece-nos que este prazo mais dilatado visa permitir à Câmara recuperar o investimento efectuado. Agora vejamos: se o propósito é recuperar o capital despendido, e não sendo de admitir que o RAU venha permitir prorrogações ao período desde já extenso de oito anos (o que implicaria uma situação verdadeiramente atentatória para o direito de propriedade do senhorio, na medida em que poderiam existir “arrendamentos compulsivos” de 16 anos ou mais), então, não se percebe a opção ao regime de rendas livres.
Desta forma, recuperar-se-ia mais rapidamente o investimento que seria o objectivo desta medida. Contudo, segundo nos parece, estes “arrendamentos compulsivos” têm como real objectivo (ainda que de modo não assumido) levar a cabo uma política social, e até de cariz urbanístico, ao garantir-se que, nas zonas centrais das cidades, existam fogos com rendas reduzidas, permitindo, assim, a fixação nessas zonas de camadas mais jovens e/ou com menos possibilidades económicas.
Maior Intervencionismo do Estado no Mercado de Arrendamento
Agora é legítimo interrogarmo-nos: num país que não tem uma efectiva política de solos, que não tem, quer a nível central quer a nível autárquico, uma política urbanística, a qual garanta a construção de casas nas zonas centrais das grandes cidades a um custo acessível à bolsa da maioria dos cidadãos, ou sequer aos estratos de rendimentos médios, não será absurdo que o Governo tente disfarçar ou suprir as consequências da falta de tais políticas através de “arrendamento compulsivos”?!! Porque é que o Governo decidiu alcançar, sem dúvida, tais louváveis objectivos através do RAU, quando poderia usar os meios próprios e eficazes para tal?
Exemplo de uma oportunidade, quase única, para a Câmara concretizar uma política urbanística consistente, claramente desperdiçada, foi o caso do Chiado, onde se acabou por ceder aos “lobbies” dos promotores imobiliários que insistiram em manter a terciarização do Chiado, ao exigir um ratio de ocupação para a habitação que se pode considerar marginal. Perdeu-se, assim, uma oportunidade de responder à própria exigência do mercado de afectar uma maior número de áreas à habitação (prosseguindo dessa forma uma política social e urbanística coerente), como se comprova pelos elevadíssimos preços praticados na venda das poucas habitações disponíveis, exorbitantes mesmo para o segmento alto do mercado.
Resulta claro que a Câmara Municipal de Lisboa perdeu a soberana e única oportunidade para pôr em prática uma política de fomento da habitação na zona central da cidade. Na verdade, se não é possível combater a desertificação do centro de Lisboa quando se verifica um incêndio, quando se conseguirá fazê-lo?
Assim, estes “arrendamentos compulsivos” não têm apenas, nem sequer primordialmente, como objectivo a recuperação dos créditos das autarquias derivados da realização de obras coercivas. Parece pretender-se antes fazer uma política urbanística à custa de um intervencionismo do Estado no mercado de arrendamento.
Cabe atender que um intervencionismo desmensurado acaba por ter como consequência, pelo menos de forma imediata, o retraimento da oferta de fogos para arrendar. Daí a importância da análise de qualquer acção intervencionista numa óptica de “custo-benefício”, a qual acaba por ter incluída a solução à questão: se estamos ou não face a um condicionamento inconstitucional dos direitos de propriedade privada e autonomia privada, pois se o “custo”, se o sacrifício a estes direitos não compensar o “benefício” conseguido com a protecção dada à Segurança Pública e ao próprio direito à Habitação, então estaremos perante uma medida desproporcional, pelo que inconstitucional.
Na verdade, não nos parece que a desertificação do centro das cidades e a fraqueza do mercado de arrendamento nacional possam ser resolvidos por via de “arrendamentos compulsivos”. O mercado necessita de uma legislação de arrendamento flexível que conferisse maior liberdade contratual às partes, de uma adequada política de solos e de políticas urbanísticas consistentes.
Tudo somado, talvez o razoável seja aguardar, ainda que com alguma apreensão, o novo RAU para que possamos verificar se estes “arrendamentos compulsivos”, longe de resolver o problema acima debatido, não irão contribuir para afugentar os investidores. A partida, o risco de ver o seu imóvel arrendado, de forma compulsiva, por uma renda baixa e por um período dilatado não será, certamente, o melhor cartão de visita do mercado imobiliário português, em especial junto de investidores estrangeiros.
Sentido e Extensão da Autorização Concedida ao Governo
Permitir que as Câmaras Municipais quando executem administrativamente obras ao abrigo do n.º 1 do artigo 15.º do Regime do Arrendamento Urbano (RAU) possam:
Cobrar o respectivo pagamento, bem como os respectivos juros e percentagens para os encargos gerais de administração, através do recebimento das rendas e impor que as rendas do prédio ocupado sejam depositadas à ordem da respectiva câmara municipal;
Dar de arrendamento os fogos devolutos do prédio, em regime de renda condicionada por um prazo de entre três a oito anos, com prejuízo da caducidade prevista no nº 2 do artigo 66.º, caso o senhorio não pague o valor global das obras, nem arrende os referidos fogos por valor – não inferior ao da renda condicionada, no prazo de quatro meses após a ocupação do prédio pela câmara municipal;
Ordenar ou executar o despejo administrativo de fogos, ou ocupar administrativamente os mesmos, total ou parcialmente até ao período de um ano após a data da conclusão das obras;
Permitir que o arrendatário que execute as obras ao abrigo do n.º 2 do artigo 16.º do RAU possa deduzir na respectiva renda as despesas das obras efectuadas e respectivos juros, bem como uma percentagem para despesas de administração;
Prever que a realização de obras de conservação ordinária nos termos do artigo 12.º do RAU dê lugar à actualização de rendas reguladas nos artigos 38.º e 39.º do mesmo Regime;
Estabelecer que as actualizações de renda actualmente previstas na alínea b) do n.º 1 do artigo 31.º e no artigo 38.º do RAU passem a ter os seguintes limites:
-Só possam resultar da realização, pelo senhorio, de obras de conservação ordinária, extraordinária ou de beneficiação, desde que necessárias para obtenção de licença de utilização e que sejam aprovadas ou compelidas pela respectiva câmara municipal;
-No caso de obras a realizar ao abrigo do Programa RECRIA, apenas permitam ao senhorio recuperar o investimento feito e respectivos juros no prazo de oito anos e não o valor da comparticipação a fundo perdido concedido pelo Estado e municípios;
-No caso de obras a realizar nos fogos para habitação arrendados anteriormente à entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 321-B/90 de 15 de Outubro, não possam ultrapassar a média da soma do valor da renda condicionada e do valor da renda actual;
-No caso de realização de obras de conservação ordinária as actualizações de renda não abranjam arrendatários que se mantenham no local arrendado há menos de oito anos;
-Definir, atentos os limites atrás referidos, so critérios a que as actualizações de renda devem obedecer, bem como a respectiva forma, tempo, modo e verificação;
-Permitir a acualização anual automática das rendas, de acordo com o índice dos preços no consumidor (IPC), sem habitação, e o respectivo arrendondamento para a centena de estudos imediatamente superior;
-Prever a extensão do subsídio de renda aos arrendatários mais carenciados, no caso de actualizações de renda por realização de obras;
-Triplicar como contra-ordenação a emissão de falsas declarações, no âmbito de atribuição do subsídio de renda, sobre elementos de identificação, composição e rendimentos do agregado familiar, fixar as respectivas coimas a aplicar entre um mínimo de 100.000$ e um máximo de 750.000$ e designar a entidade com competência sancionatória;
-Definir os critérios para determinar o valor actualizado dos fogos para efeitos de cálculo das rendas condicionadas;
-Estabelecer que quando o arrendatário seja despejado, por falta de residência permanente, e tenha na área das comarcas de Lisboa e do Porto e suas limítrofes ou na respectiva localidade quanto ao resto do país outra residência ou a propriedade de imóvel para habitação com excepção dos casos de sucessão mortis causa, possa ser obrigado, conjuntamente com o despejo, a pagar a renda de valor correspondente ao de renda condicionada durante o período da lide;
-Prever como causa de resolução do contrato de arrendamento a violação do clausulado contratualmente em matéria de hospedagem;
-Permitir a denúncia do contrato pelo senhorio ou proprietário, com fundamento na necessidade do prédio para habitação ou construção da sua residência ou dos seus descendentes em 1º grau;
-Permitir a denúncia do contrato quando o senhorio pretenda demolir o prédio que esteja degradado e não se mostre aconselhável, sob o ponto de vista técnico ou ecónomico, a respectiva beneficiação ou reparação, bem como estabelecer os respectivos pressupostos, definindo ainda os direitos dos respectivos arrendatários;
-Prever como limitação do exercício do direito de denúncia o decurso do prazo de 30 anos, excepto quando tiver decorrido um período de tempo mais curto previsto em lei anterior e na vigência desta última;
-Estabelecer um procedimento específico, consistente na possibilidade de recurso voluntário a uma comissão especial, de natureza não judicial, para se obter uma decisão sobre a questão da actualização por obras ou da fixação da renda condicionada, quando existam divergências entre o arrendatário e o senhorio quanto a tal aspecto do arrendamento urbano, bem como sobre qual a renda a pagar pelo arrendatário até à decisão final, meios de recurso e respectivos efeitos e ainda definir a constituição e poderes da referida comissão;
-Estabelecer um procedimento específico, consistente na possibilidade de recurso voluntário a uma comissão especial, de natureza não judicial, para se obter uma decisão definitiva da actualização anual da renda, sendo a composição e funcionamento da comissão definidos por portaria conjunta dos Ministros do Equipamento Social, das Finanças, da Economia e da Justiça, com aplicação do regime processual civil para o tribunal arbitral;
-Criar mecanismos de conciliação e arbitragem que permitam resolver conflitos sobre questões emergentes das relações de arrendamento não compreendidas nas alíneas anteriores;
-Tornar extensivo o acesso aos apoios concedidos pelo Estado em matéria de promoção de habitação social, nas formas contratuais e termos previstos na lei, designadamente nos Decretos-Leis nºs 226/87, de 6 de Junho, 197/95, de 29 de Julho, e 105/96, de 29 de Julho, aos Governos das Regiões Autónomas.
Margarida Grave
Advogada
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