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Arrendamento Urbano: “Esta Reforma Fracassou”

urbanoA reabilitação das áreas centrais das cidades não se faz sem a dinamização do mercado de arrendamento. Quem o diz é Margarida Grave, que acredita que o Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU) se revelou um fracasso e que é necessário alterar as regras do jogo no que diz respeito aos contratos pretéritos. Cerca de dois anos e meio após a entrada em vigor do diploma, em Junho de 2006, foram revistas apenas 1624 rendas, de um universo de 390 mil contratos abrangidos, um número que fica bem aquém do objectivo então traçado de 20 mil contratos actualizados. Para a jurista, especialista na matéria, as acções de despejo, em caso de incumprimento de pagamento da renda, também continuam a ser muito morosas.

Divido o novo regime em duas fases: uma tem a ver com os novos contratos de arrendamento, ou seja, todos aqueles que foram celebrados depois da entrada em vigor da nova legislação. Relativamente a esses, acho que a legislação foi positiva, na medida em que conseguiu reintroduzir a liberalização efectiva do mercado. As partes contratantes têm uma maior autonomia contratual, têm uma efectiva liberdade, respeitando-se a vontade das partes, de adaptar o negócio à realidade. Relativamente aos contratos antigos, que, no fundo, justificaram a reforma – a bandeira era a actualização das rendas antigas, digo-lhe exactamente o oposto. Mas acho que não foi nenhuma surpresa. Aliás, esta legislação que saiu, relativamente aos novos contratos, é um projecto do executivo PS, mas que se baseou em trabalhos já efectuados, e coordenados por mim, pelo então Governo PSD. Toda a parte dos novos contratos foi aproveita, houve algumas alterações… Em tudo o que dizia respeito a contratos de pretérito, aí foi um projecto novo. O anterior previa a caducidade dos contratos de arrendamento, se bem que faseada no tempo, e isso é que era atacar o problema no âmago. Era, no fundo, tentar recuperar o centro da cidade através de uma efectiva reabilitação, dando novamente ao senhorio o seu papel no mercado.

 

O regime em vigor não permite a renovação dos centros urbanos?
Para renovar os centros urbanos é necessário uma política fiscal, de reabilitação e de arrendamento. Em 2002, quando se tentou pegar na matéria para rever esta legislação, precisamente para atacar o grande problema da degradação do património edificado, sobretudo nos grandes centros – Lisboa, Porto e Coimbra –, o objectivo era criar um pacote que envolvia a reforma da tributação do património, que acabou por sair, um programa para a reabilitação e um para o arrendamento.
Por vicissitudes políticas, isto não foi possível, até porque se alteraram os executivos e a cor política do executivo. Há formas diferentes de encarar os problemas. Portanto, saiu a reforma do património e, posteriormente, do arrendamento, mas já com outro executivo, e sobre a reabilitação ainda não chegou a sair nada propriamente dito. A ideia inicial até era saírem todos ao mesmo tempo.

 

O que era fundamental para que o mercado de arrendamento funcionasse e ajudasse a essa renovação?
Uma efectiva correcção das rendas antigas. O outro grande tópico é a possibilidade de, em caso de falta de pagamento de renda, haver uma solução rápida do problema. Presentemente, com esta reforma, o senhorio tem de permitir que o arrendatário esteja três meses sem pagar renda e mais três meses depois de ser notificado pelo tribunal. Entre os três meses antes e depois da notificação, decorre o prazo para o tribunal actuar, e portanto, estamos a falar de, pelo menos, sete ou oito meses, na melhor das hipóteses. Se porventura o arrendatário não for notificado judicialmente, o senhorio tem de intentar a acção de despejo tradicionalmente conhecida e não através da forma da resolução extra-judicial.
Se esta notificação judicial avulsa se frustra – e basta não encontrarem o arrendatário para o tribunal emitir uma certidão negativa –, o senhorio tem de intentar uma acção declarativa no tribunal, de acordo com o mecanismo tradicional, e aqui estamos a falar novamente de uma grande morosidade, num aspecto que é fundamental na criação da confiança do proprietário. Ninguém vai colocar imóveis no mercado se não tem uma garantia mínima de rentabilidade e, em caso de problema, de um mínimo de risco.

 

Devia haver um processo mais célere?
Eu acho que era essencial que houvesse um mecanismo mais célere.

 

Uma das críticas feitas a este diploma é de que muitos senhorios não actualizaram as rendas porque não tinham condições para fazer as obras de recuperação. Qual é a sua opinião?
É verdade. Esta reforma fracassou, até em termos estatísticos, se formos ver quantos proprietários a utilizaram, porque, racionalmente, não compensava ao senhorio. Por um lado, este tinha de pedir uma avaliação ao serviço de finanças e ao fazê-lo iria pagar um IMI actualizado. Depois, o senhorio tinha de pagar um emolumento na câmara para esta determinar o coeficiente de conservação do imóvel. Estamos a falar de uma actualização de quatro por cento do valor locativo, ou seja, na melhor das hipóteses, de um terço de uma renda de mercado. E esse terço de renda seria atingido ao fim de dez anos. Dir-me-á que dez anos não é o caso regra, que são cinco, que podem ser dois. Mas se atendermos a que o universo dos contratos de pretérito têm arrendatários com mais de 65 anos de idade, e que um dos dispositivos legais é de que quem tem
mais de 65 anos, independentemente do seu rendimento, tem um período [de actualização] de dez anos, estamos a falar da maior parte das situações. Contratos estes que vão ter, no decurso de dez anos, uma correcção que chega a um terço de uma renda de mercado, enquanto o senhorio, num prazo inferior, tem de pagar um IMI actualizado sobre aquele imóvel.
Outra situação curiosa é que, quando saiu a legislação, houve a preocupação de, se o senhorio quisesse corrigir a renda, pedia [esta actualização] só para um determinado fogo ou fracção. Se o proprietário tinha seis arrendatários e três tinham rendas actualizadas, só a iria pedir para os outros três. Isto é possível de acordo com a legislação do arrendamento, mas, em termos fiscais, quando um senhorio pede a avaliação da sua fracção ou do seu fogo, obrigam-no a pedir a dos outros todos. Esta foi outra dificuldade. O que aconteceu foi que muitos proprietários entraram em acordo informal com os arrendatários, porque assim não tinham o aumento do IMI, que, no fundo, era dinheiro que saía para o fisco. A legislação era uma ajuda ao défice, não é o senhorio que vai receber mais, mas o Estado.